Проектирование строительства

Строительство любого коттеджа или усадебного дома начинается с земли или, конкретнее, с приобретения участка,что в перспективе в значительной степени влияет на выбор проекта и величину затрат на освоение территории. Попробуем коротко остановиться на некоторых моментах выбора участка. Участок выбирать лучше с генподрядчиком и архитектором. В этом случае генподрядчик внимательно изучит топографическую карту участка, а архитектор прикинет оформление ландшафта. Проведенная геологоразведка выяснит, какой грунт будет служить основанием фундаментов. Исходя их этого генподрядчик предлагает модель фундамента и проект дома. Желательно выбирать участок поближе к развитым сетям. Нужно обращать внимание на наличие воды, электричества (насколько далеко находится силовой кабель), газовых коммуникаций и, конечно, дорог, обеспечивающих нормальный подъезд.

Размеры земельного участка непосредственно связаны с габаритами будущего коттеджа, при коих будет обеспечена плотность застройки на участке, которая обеспечивают комфортные условия для жизни. Рассматривать варианты по максимуму не имеет смысла, поскольку понятно, что на гектаре леса без проблем может разместиться вилла площадью до 1000 м2, однако и в этом случае неплохо подумать о будущем ландшафтном благоустройстве. которое по стоимости может быть соразмерным строительству. Для коттеджей средних по нынешним временам размеров общей площадью от 200 до 300 м2 требуется участок от 1200 м2. Сам коттедж желательно подобрать или спроектировать довольно компактно. В северных зонах страны для дома в 300 м2 оптимально иметь участок площадью 3000-4000 м2 с въездом с северной или северо-восточной стороны, так как все помещения коттеджа, не требующие естественной освещенности или южной ориентации (парадный вход, прихожая, гараж, лестница), как правило, располагаются со стороны въезда, поэтому проект, подобранный по такому принципу, автоматически сориентирован гостиной на южную сторону. Расположение участка в южных районах более свободно, хотя тоже требует довольно тщательного анализа. Присутствие архитектора при выборе земли желательно еще и потому, что на участках (особенно с большими перепадами высот) строительство практически всегда дороже, чем на ровных участках.

Любые строительные объекты, в том числе и пристраиваемые веранды и террасы, требуют предварительного проектирования. Грамотное проектирование является залогом надежности строения, безопасной его эксплуатации и соответствия существующим строительным нормативам. Времена одинаковых для всех жилищ прошли. И это, конечно, хорошо, потому что никто больше не мешает выбирать дома по средствам и вкусу. Но одновременно плохо, потому что реализовать эту возможность не так-то просто. Дом и интерьер — замечательная тема для фантазий. Множество людей в мире зарабатывают на жизнь тем, что придумывают, где и как будут жить другие. Те же, у кого недостаточно времени, чтобы хорошенько подумать об этом самим, должны иметь достаточно денег, чтобы заплатить за профессиональное решение их проблем.

Прежде чем подать документы в жилинспекцию и получить разрешение на строительство, необходимо найти организацию, которая составит проект. Как правило, для этого заявитель заключает со специализированной проектной организацией договор, предусматривающий обязательное утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора (последнее может оформляться в отдельном договоре). Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья (СЭС, орган пожарнадзора округа, ДЕЗ или ТСЖ, архитектурно-планировочное управление, энергоснабжающие и теплоснабжающие организации (если планируется централизованное отопление) и т. д.).

Строительство ведут по типовому или индивидуальному проекту. Типовые проекты, которые содержат рабочие чертежи, пояснительные записки, сметы, можно приобрести в проектных институтах, а в настоящее время ими располагают и издательства, выпускающие литературу по строительству. Но здесь следует иметь ввиду, что типовые проекты не всегда учитывают весь диапазон потребностей застройщика, часто не позволяют решить проблемы, связанные со строительством на конкретном участке. И чем сложнее участок, тем больше доработок к проекту требуется внести. Типовым проектом нельзя пользоваться "просто так". Каждый проект требует массы предварительных доработок и проверок, и если их не провести, то может получиться так, что на участок нельзя будет заехать, грунты будет пучить, в подвале будет стоять вода, в гостиной будет царить унылый полумрак, а ее окна будут упираться в стены соседнего дома. Такой дом не только не пригоден для жизни, но и продать его практически нереально. Поэтому первое, что нужно сделать еще перед покупкой проекта, — получить квалифицированную консультацию относительно того, что вообще собой представляют архитектурные проекты и как с ними дальше необходимо работать.

Справедливости ради следует отметить, что понятие "типовой проект” сегодня уже не совсем правомочно и применяется больше по привычке. Проекты, предлагаемые сегодня архитектурными бюро, правильно называть повторно применяемыми, а не типовыми. Типовыми проектами назывались в советское время утвержденные Госстроем разработки с массой конкретных подробностей — только фундаментов в них разрабатывалось 7-8 видов под самые разные грунты, от сейсмически неустойчивых до вечной мерзлоты. И именно поэтому так важна корректировка проектов, ведь все они разработаны только под определенные конкретные условия. Не нужно ожидать от проекта наличия досконально проработанных подробностей строительства, например, никакой проект не сопровождается уже просчитанной стоимостью строительства (ведь в разных регионах и ценообразование на стройматериалы разное) или спецификацией по количеству требуемых материалов — все приходится считать самому заказчику. Кроме того, проектирование в России неизбежно имеет свои российские особенности и недостатки. Главный недостаток в том, что проектирование ведется на очень устарелых программах. В подавляющем большинстве это двухмерное проектирование, при котором не избежать в дальнейшем множества ошибок и несоответствий, дорабатываемых и исправляемых при корректировке проекта. В Европе давно принято трехмерное проектирование, позволяющее и конструктору, и архитектору работать в одной программе, что в несколько раз снижает количество ошибок и нестыковок. Поэтому надо знать, если вы встретите на первый взгляд необоснованные цены на вроде бы обычный проект, то возможно, что он сделан на современной программе, что обосновывает такую цену. Зато в таком проекте гораздо меньше вероятность “недоделок" и несообразностей.

Надо быть готовым к тому, что в результате привязки первоначальный план дома может претерпеть существенные изменения или вообще нужно будет отказаться от данного проекта, т.к. построить такой дом на имеющемся участке будет просто невозможно или крайне невыгодно экономически. В доработку и так называемую "привязку" архитектурного проекта входит изучение специфики участка, особенностей его топографии, грунтов, рельефа, ориентации по сторонам света, а также перспективы развития застройки соседних участков. Только досконально разобравшись в этих подробностях, можно дать обоснованную информацию о том, стоит ли использовать данный проект на данном участке.

При привязке дома или пристроек к нему важно предусмотреть обеспечение необходимой продолжительности инсоляции помещений, то есть освещение их лучами прямого солнечного света. Для этого желательно ориентировать окна спален на восток, а окна рабочих помещений — кабинета, кухни, мастерской и т.п. — на север, северо-запад, северо-восток. Это обеспечит ровное освещение и предохранит комнаты от перегрева. При этом нужно учесть, что полноценная инсоляция должна быть обеспечена, как минимум, для одной комнаты в двух- или трехкомнатном доме, двух комнат — в четырехкомнатном, трех комнат — в пятикомнатном и т.д. Важно, например, откуда человек заезжает на участок — есть проекты с северным въездом, а есть — с южным. Они совершенно разные. Юго-западная инсоляция для коттеджа наиболее удобна для Северо-Запада и Московской области (насыщенных рынков загородного строительства). Поэтому здесь рекомендован северный въезд на участок, чтобы гараж, санузлы, прихожая, т.е. помещения, которые не требуют освещения, оказались с севера. Чтобы понять, можно ли на данном участке построить коттедж по данному проекту с северным или Южным въездом, нужно первым делом заказать топосъемку участка. Топосъемка (топогеодезические изыскания) покажет, каков на участке рельеф, как расположена растительность, деревья и т.п. И уже можно будет — в первом приближении — определить; какой проект можно "посадить" в этом конкретном месте. Как правило, "безнадежных" участков не бывает, хоть они и могут казаться такими на первый взгляд. Подходящий вариант можно подобрать всегда. Но и самый распрекрасный проект может быть навсегда похоронен из-за спешки и непродуманности в работе.

Индивидуальные проекты, как правило, более дороги, а их внедрение более трудоемко. Но чем сложнее рельеф участка, тем более оправдана разработка индивидуального проекта. Обеспечение удобства проживания — главное требование, предъявляемое к проектам индивидуальных жилых домов и пристраиваемых к ним вспомогательным помещениям. Это требование достигается правильным зонированием. Жилая и хозяйственная зоны должны быть обязательно разделены. В жилой зоне выделяют: зону дневного нахождения и зону ночного пребывания. В домах, состоящих из нескольких этажей и мансард, такое разделение возможно по этажам. Зона дневного нахождения — передняя, холл, общая комната, столовая, веранда, туалет. Зона ночного пребывания разделена на зону для взрослых и зону для детей, для гостей. В хозяйственной зоне располагаются гараж, хозяйственные постройки, мастерские. Хорошо, если к хозяйственной зоне примыкает кухня, связанная со столовой и общей комнатой.

К основным показателям комфорта относится обеспеченность человека жилой и общей площадью квартиры; набором комнат и их размерами. Индивидуальные дома делятся на дачные, городские коттеджи, сельские усадебные дома, отдельно стоящие и блокированные. Набор помещений, их площадь зависят от типа дома (дача, городской коттедж, усадебный дом) и его комфортности. Зависимость набора помещений и их площади от типа дома отражены в таблице 1.

Таблица 1. Набор помещений, их площадь в зависимости от типа дома и его комфортности

Процесс поиска проектного решения связан с определением параметров дома и представлением о том, как будет осуществляться его строительство. От выбора конструкции и метода строительства зависит его объемно-планировочная структура. Строительный материал для конструктивных элементов дома подбирают с учетом выполняемых ими основных функций. Выбор материала определяется регионом строительства. Выбирая проект, необходимо учесть, что здание не существует само по себе, а находится в определенной природно-климатической среде. Для индивидуального застройщика использование местных материалов представляет интерес во всех отношениях: с точки зрения комфорта проживания, экономии и эстетики.

В настоящее время материалом для строительства являются: кирпич, керамический камень, блоки из керамзита и ячеистого бетона. Плоскость стен отделывается штукатуркой, обрабатывается кирпичной кладкой. Уровень комфорта зависит от архитектурно-планировочного решения, от местоположения и характера участка, качества инженерного оборудования, качества и эффективности строительных и отделочных материалов. Индивидуальные жилые дома как в городе, так и за его пределами возводят преимущественно из элементов индустриального изготовления. Это железобетонные фундаментные плиты и блоки, перегородки, лестничные марши и площадки. Перекрытия устраивают из круглопустотных плит различных размеров. Изделия индустриального производства, которые применяются для строительства индивидуальных домов, указаны в таблице 2.

Таблица 2. Изделия индустриального производства, которые часто используют при строительстве индивидуальных домов

Конструкции строений, которые возводят на индивидуальных участках, условно делятся на две большие группы:

1. Строения со стенами из натурального и искусственного камня, кирпича, бетона;
2. Деревянные строения или построенные на основе дерева: каркасные, брусчатые, рубленые, панельные; с различной обшивкой и утеплением.

Конструкции первой группы характеризуются большой массой, долговечностью. Эти качества присущи кладке из кирпича, камня. Большая масса этих конструкций требует строительства ленточных фундаментов из тяжелых материалов. Строениям с каменными стенами присуща сырость и плесень. В таких домах увеличиваются расходы на отопление. Меньшую массу и лучшую теплоемкость имеют стены, сложенные из дырчатого кирпича, арболита, керамзитобетона. Такие стены нуждаются в менее массивных фундаментах, возможно возведёние экономичных столбчатых фундаментов. Строения со стенами из кирпича и легких бетонов имеют хороший микроклимат и рекомендуются застройщикам в любой климатической зоне.

Конструкциям второй группы характерна малая масса, легкость обработки и возведения. Основное достоинство домов из дерева — прекрасный микроклимат. Недостатки: сгораемость, подверженность гниению. При выборе проекта необходимо определить свои потребности и возможности, учесть количество членов семьи, род их занятий, перспективы увеличения семьи. Каждый архитектурный проект рассчитан для строительства в каком-то конкретном регионе, потому что конструкции стен, кровли, окон непосредственно зависят от климата. Ведь климат — это основа теплотехнического расчета, который ориентируется на самую низкую зимнюю температуру в данном регионе, официально зарегистрированную и принятую. Например, несколько лет назад для Петербурга такой температурой была минус 26’С, а теперь — минус 29’С. С момента официального административного принятия этой последней цифры толщина стеновых конструкций возросла на 40%. То есть, если раньше расчетная толщина кирпичных стен составляла 510 мм, то сегодня — 770 мм, что, естественно, сделало строительство более дорогим. Это одна часть "привязки", и не менее важная, чем топографическая съемка и геологическая экспертиза. При этом нужно еще учитывать, когда именно разработан проект: если он разработан до 97 года, до выхода в свет новых теплотехнических нормативов, то корректировка его будет еще более радикальной.