Правовые аспекты выполнения работ

Престиж — это особое уважение в каком-то кругу, значимость, приписываемая в общественном сознании тому или иному роду деятельности, человеку или вещи. Для молодого талантливого человека, у которого все еще впереди, до некоторых пор "престиж” может не иметь значения. Ему еще импонируют тертые джинсы, подержанный автомобиль и съемная квартира с типовой планировкой и обоями в стандартный цветочек. Но все это совсем не к лицу успешному покорителю управленческих высот: намечается некая дисгармония. На этом жизненном этапе не иметь собственного дома просто “не престижно". Дом — это не просто пространство, наполненное вещами. Гармония в нем наступает тогда, когда дом живет жизнью тех людей, которые там обитают. Если верить английскому постулату, "наш дом — наша крепость" Дом — то место, где человеку хочется быть самим собой, где можно отдыхать от мира корректных улыбок и галстуков в тон, спрятаться от хаоса и суматохи дня. Дом всегда связан с кругом людей, которые живут в нем, — с семьей и близкими. Этот постулат особенно важен для тех, кто большую часть времени проводит на работе. Для таких людей особенно важны уют и хорошие отношения в доме. Часто именно дом они считают источником своей энергии.

Человек нуждается в организованной среде обитания. Квартиру или благоустроенный коттедж называют первичным жилищем. В нем обеспечиваются первичные функции человека (сон, питание, гигиена), а также разнообразные виды отдыха, творческая деятельность и общение с друзьями. Дачи относят к вторичному жилищу. Оно считается дополнением и неотъемлемой частью первичного. Здесь реализуется отдых семьи в загородных условиях, в разумном количестве показан любительский труд. Ограничение поступающей извне информации и контактов с людьми тоже дает свой терапевтический эффект. В западных странах более 75% дачных участков локализовано в радиусе 70-100 километров от городов. В нашей стране участки выделялись и на большем расстоянии от города.

Коттедж для постоянного проживания является синтезом первичного и вторичного жилища. Существует и так называемое третичное жилище — здания, специально предназначенные для кратковременного отдыха в загородных условиях. Их функциональная насыщенность варьируется от минимальной (предоставления крова) до полной, характерной для полноценного жилища (ведь к данному типу относятся и гостиницы). Именно такие здания являются наиболее перспективными для нашей страны, специалисты ожидают значительного увеличения объема их строительства в ближайшие годы. На Западе отдых представляет собой сложившуюся и сбалансированную систему. Лидерами в данном направлении являются скандинавские страны, Германия и США. Опыт стран с более благоприятным климатом нам подходит меньше. В Германии такие постройки называются Ferienhauser — дома для отдыха во время выходного дня, каникул, отпуска; финские коттеджи для отдыха вышли на российский рынок туристических услуг, и такой вид отдыха стал "почти русским”. По слухам, все натурные съемки фильма Александра Рогожкина “Особенности национальной рыбалки", включая беседку для "медитаций по-русски”, проходили в Финляндии. Такие здания базируются на природных рекреационных ресурсах, в роли которых часто выступает водоем, потому что использование водного транспорта стало массовой практикой. Дома сбалансированы по площади помещений и имеют в своем составе гаражи для рекреационного транспорта — катеров, водных мотоциклов, снегоходов и т. п.

Человек, решивший жить за городом, первым делом для себя должен сформулировать свои желания и прикинуть свои возможности. Не вполне уверенный в своих желаниях, он покупают уже построенный дом и вынужден мирится с несовершенством окружающего мира. Нетерпеливые заказывают типовой финский сборный дом и остаются вполне довольны, наблюдая за соседями, "по старинке" строящими свое новое жилье. Но уже через год они будут испытывать чувство зависти к соседям, обустроившим свой дом в соответствии со своим образом жизни.

Строительство индивидуальных домов на отведенных земельных участках, их реконструкция, перепланировка и всевозможные пристройки выполняются в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Эти работы чаще всего связаны с изменениями, которые происходят в семье и в жизни каждого ее члена. Специалист подсчитали, чтобы удовлетворить требования в квартире одной семейной пары с учетом динамики развития семьи, в течение жизни этой паре потребуется, по крайней мере, шесть раз изменять планировку и оборудование квартиры. Кроме того, потребность в перепланировке квартиры возникает и по мере развития процессов, происходящих в обществе. Меняются взгляды на жизнь и на само понятие об эстетике и уюте.

Под понятие перепланировка и реконструкция попадают и замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, и изменение конфигурации дома или коттеджа с достройкой веранды, крыльца или террасы и других подобных помещений. Все вышеприведенные действия требуют внесения изменений в техпаспорт жилого помещения. Для проведения всех работ, которые входят в этот перечень, необходимо получить разрешение.

Так, например, перепланировкой считаются:

• полная или частичная разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные;
• изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали;
• устройство внутренних лестниц;
• заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.

К переоборудованию отнесены такие действия, как:

• устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перестановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
• демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;
• замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
• замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения).

Работы по реконструкции включают:

• изменение формы или ликвидацию оконных и наружных дверных проемов;
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
• установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.);
• остекление лоджий и балконов;
• изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков и т.п.

Существуют некоторые ограничения для проведения переустройства. Так, например, запрещены работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан, в том числе, особенно если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

После того как будут определены все работы, связанные с переустройством квартиры или жилого дома, необходимо получить разрешение. Надо уточнить, что, хотя для согласования предусмотрен режим "одного окна", этот процесс все же является трудоемким. Причина состоит в том, что предварительно придется собрать необходимые документы, а именно:

• правоустанавливающие документы на жилое помещение — подлинники или нотариально заверенные копии;
• согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме;
• копии плана помещений и экспликации БТИ;
• проект переустройства жилого помещения;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Ответы на многие вопросы, связанные с перепланировкой квартиры или жилого дома, можно найти в постановлении правительства Москвы № 73-ПП. Данный документ объединяет понятия: переустройство, перепланировка, переоборудование и работы по реконструкции. В постановлении четко определено, какие действия относятся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции. Для проведения всех работ, которые входят в этот перечень, необходимо получить разрешение.

После того как переустройство дома будет закончено, необходимо "сдать" объект. Происходит это следующим образом. Дом принимает специальная комиссия, которая удостоверяет факт выполнения работ в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план дома. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь жилья, поэтому необходимо переоформить и свидетельство о собственности на дом в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отдельно надо сказать о том, что ждет тех, кто сделал переустройство без разрешения. Если незаконная перепланировка будет обнаружена (это может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то за нее предусмотрен штраф. Но это еще не все. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственник дома, который был самовольно переустроен, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние. В противном случае орган, осуществляющий согласование, вправе подать в суд иск, по результатам рассмотрения которого принимается решение:

• в отношении собственника: о продаже его дома с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (при этом новый владелец жилого помещения будет обязан привести его в прежнее состояние);
• в отношении нанимателя: о расторжении договора социального найма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по приведению дома в прежнее состояние.

Но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни или здоровью.

Оформление разрешительной документации не требуется:

• при ремонте помещений;
• установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей;
• замене (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.