Расходы при оформлении сделки купли-продажи

Зарегистрировать сделку с недвижимостью стало теперь гораздо сложнее. Не так давно Минюст России ужесточил требования к документам, необходимым для регистрации квартирных договоров. Чтобы договор купли-продажи жилья попал в Единый государственный реестр (а иначе он не вступит в силу), отныне требуются заявления от самих участников сделки либо их уполномоченных, которые имеют доверенности, оформленные у нотариуса. До сих пор черному маклеру было достаточно написать заявление о регистрации договора от имени своих жертв. Кроме того, на регистрацию будут принимать только подлинники договоров. Если продажа квартиры оформлена без нотариуса в простой письменной форме, то придется сдать два экземпляра. Один из них потом вернут тому, кто купил квартиру, а второй подошьют к делу. Что же касается нотариально заверенных договоров, то регистраторам понадобятся один подлинник и одна копия для приобщения к делу. Минюст установил также срок регистрации договора продажи и последующего перехода прав при одновременной подаче документов. На это отводится не более 30 дней.

Какие же расходы придется понести желающим зарегистрировать сделку с жилой недвижимостью?

1. Расходы на оформление справки о стоимости жилья (справка БТИ), справок из ЖЭК/РЭУ.
2. Расходы на нотариуса. При желании перед государственной регистрацией сделки продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу, которому уплачивается государственная пошлина в размере 1-1,5% от суммы договора, но не менее 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
   Если сделка совершается между близкими родственниками (супруги, дети, родители), госпошлина составляет 0,5% от суммы договора, но не менее четырех МРОТ.
   Максимальный размер платы за государственную регистрацию перехода права собственности по любой сделке с недвижимостью составляет трехкратный установленный законом МРОТ с каждого собственника, указанного в договоре, плюс 300 руб. за регистрацию сделки. Однако определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи в Москомрегистрации не существует.
3. Расходы на оплату аренды банковской ячейки. Стоимость аренды депозитария банка (сейфовой ячейки), включая соблюдение условий дополнительного соглашения о порядке вскрытия ячейки, составляет 40-100 $ в месяц, в зависимости от банка.
4. Налоги. Покупатель недвижимости должен уплачивать специальный ежегодный налог на недвижимость, который исчисляется от стоимости жилого помещения по следующим ставкам.

Таблица 1. Стоимость недвижимости

Льготы по подоходному налогу, предоставляемые покупателю

Совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на сумму, израсходованную налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (в размере фактически произведенных расходов), а также на сумму, направленную на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры (ст. 220 Налогового кодекса РФ — имущественный налоговый вычет).

Общий размер имущественного налогового вычета для покупателя жилого помещения не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры. Этой льготой можно воспользоваться только один раз.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность (ст. 220 Налогового кодекса РФ)). Суммы налогового вычета не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц.

Данный налоговый имущественный вычет не применяется в случаях, когда оплата указанных расходов физических лиц производится предприятиями, учреждениями и организациями за счет своих средств и когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, а также на основании документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) дом или квартиру, и платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца) и другие документы (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Продавец недвижимости уплачивает подоходный налог с суммы, полученной от продажи отчуждаемого объекта (жилого дома, квартиры, дачи), но только в том случае, если является его собственником более пяти лет.

Если жилое помещение находится в собственности менее пяти лет, то продавцу предоставляется имущественный налоговый вычет, не превышающий 1 000 000 руб. Только с суммы, превышающей указанную, будет уплачиваться подоходный налог (на данный момент по общей ставке 13%).

Так, например, если строение продано за 5 000 000 руб., вычитается 1 000 000 руб., остальная сумма — 4 000 000 руб. — подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

При реализации имущества (например, квартиры), находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, исчисленный размер налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, а в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, — по договоренности между собственниками (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Налоговое законодательство предоставляет налогоплательщику право выбора. Он может получить имущественный налоговый вычет, но может и не воспользоваться данным правом, а уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При получении индивидуальным предпринимателем доходов от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности имущественные налоговые вычеты не производятся (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со ст. 20 Налогового кодекса РФ в редакции ФЗ от 9 июля 1999 года № 154-ФЗ, введенной в действие с 17 августа 1999 года, взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

• одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
• одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
• лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).