Проведение юридической экспертизы квартиры

I способ («Мы не ищем в жизни легких путей»)

Уже давно никому не нужно объяснять, что юридическая экспертиза квартиры по существу сводится к проверке ее истории с целью выявления каких-либо нарушений законодательства, допущенных при приватизации или предыдущих сделках. Это один из самых важных этапов подготовки сделки, поскольку любое, даже самое незначительное на первый взгляд, нарушение может привести к расторжению заключенного вами договора купли-продажи и потере приобретенной квартиры.

Поскольку об этом много говорилось и писалось, мы не станем сейчас рассказывать о многочисленных поводах для расторжения сделки (таких как, например, нарушение прав несовершеннолетних или третьих лиц при приватизации и продаже квартиры, а также недееспособность участников прежних сделок, спорное наследство и пр.). В любом случае для проведения грамотной юридической экспертизы вам вновь придется:

• получить консультацию юриста для того, чтобы определить, где могут быть «слабые» места в истории приглянувшейся вам квартиры;
• обойти множество инстанций, чтобы, получив соответствующие документы, попробовать исключить возможность нарушений законодательства.

Список этих самых инстанций невыносимо длинен: это всевозможные РЭУ и ДЭЗы, БТИ и диспансеры (наркологический и психоневрологический), Москомрегистрация и нотариальные конторы. А в результате обивание порогов этих инстанций, скорее всего, окажется напрасной тратой времени. Дело в том, что все они не выдают справок частным лицам.

Поэтому вам придется либо вооружиться нотариальными запросами в каждую из этих организаций (что тоже не всегда осуществимо), либо ограничиться лишь поверхностной экспертизой — изучить записи в домовой книге да получить сведения в БТИ об арестах и запретах на квартиру (к слову сказать, без добровольного содействия владельцев покупаемой квартиры документацию БТИ вы тоже не сможете получите).

II способ (»Умный в гору не пойдет»)

Но есть возможность обратиться в риэлторскую фирму. Там юридическую экспертизу покупаемой квартиры проведут не только в самые сжатые сроки, но и действительно качественно: сами найдут в истории квартиры все события, несущие ту или иную степень риска для покупателя, сами соберут необходимый пакет документов и представят ответственное профессиональное заключение о надежности результатов предстоящей сделки.

Единственная оговорка: выбранная вами фирма должна быть надежной. Очень надежной. Только так вы сможете избежать подлога или профессиональной ошибки.

Как собрать пакет документов, необходимый для заключения и регистрации

I способ

Составить перечень документов, необходимых для заключения и регистрации сделки, и мужественно приступить к их сбору. Это опять РЭУ, БТИ, нотариальные конторы и другие не менее нужные учреждения.

Вот минимум документов, который вам потребуется для сделки:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта участников и их копии;
• выписка из домовой книги;
• экспликация;
• поэтажный план;
• справка формы 11-а (если договор купли-продажи планируется заверять нотариально);
• разрешение органов опеки на сделку (если в продаваемой квартире имеются дети);
• разрешение на сделку всех третьих лиц (соседей, супругов, не участвующих в сделке, и т.д.), заверенное нотариально.

Остальные документы прикладываются в зависимости от конкретной ситуации, так что их полный список может оказаться длиннее.

Сбор справок — это почти всегда стресс. Редкие счастливчики могут похвастать тем, что, придя в очередную инстанцию, не обнаружили там никакой очереди и сразу же получили все, что им было необходимо. В подавляющем большинстве случаев людям приходится выстаивать огромные, медленно двигающиеся очереди. Так что, решив собрать пакет документов самостоятельно, готовьтесь к многодневному многоборью.

II способ

Попробовать не поддаться искушению принять участие в нашем «национальном виде спорта» по получению справок и заказать необходимый пакет документов в риэлторской фирме.

Как заключить сделку

I способ

День сделки проходит в три этапа: закладка денег в банковскую ячейку, подписание договоров купли-продажи (нотариально заверенные или в простой письменной форме) и, наконец, регистрация подписанных договоров в Москомрегистрации. Для самостоятельной закладки денег в банковскую ячейку вам понадобится консультация юриста. Он должен изучить банковский договор и вынести профессиональное суждение о степени его надежности.

Лучше, чтобы юрист, исходя из вашей конкретной ситуации, определил, какие пункты вам необходимо внести в дополнительное банковское соглашение, чтобы максимально себя обезопасить от различных неприятностей, связанных с получением денег.

Все остальное — подписание договоров купли-продажи и визит в Москомрегистрацию — можно осуществить самостоятельно (хотя лучше будет, если договоры купли-продажи также будут подвергнуты юридической экспертизе). Единственное условие: для того чтобы после всего этого спать спокойно, необходимо быть уверенным в том, что вы правильно подготовили сделку и исключили все риски.

II способ

И все-таки помощь профессионала при заключении сделки нельзя переоценить: контроль над ситуацией — его проблема, и поэтому все, что связано с банком, нотариусом и Москомрегистрацией (будь то юридическая экспертиза шаблонов договоров или проблема очередей в Москомрегистрации), будет лежать на его плечах. Координация действий всех участников цепочки, контроль за соблюдением законности и ранее достигнутых договоренностей — это тоже его дело. Вам останется только расслабиться и ставить подписи в тех местах, где он укажет. Но опять-таки есть одно условие: это должен быть не просто риэлтор, а риэлтор из известной, авторитетной риэлторской компании, достойной доверия.