Покупка квартиры в новостройке

Первый важный шаг при покупке квартиры — грамотно составить договор, от условий которого зависит цена, время получения квартиры в собственность, возможность устранения каких-либо дефектов. Существует три вида договора: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. Содержание первых двух документов представляет собой подтверждение участия покупателя в создании недвижимости. Третий вид менее распространен, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной госкомиссии новостройке.

Каждый из этих договоров дает следующие права: получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право приобретают с момента полной оплаты квартиры по договору, второе — после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома госкомиссии и подписания соответствующего протокола о распределении долей.

От чего зависит стоимость квартиры? Прежде всего от количества квадратных метров. В договоре должны быть точно зафиксированы и не подлежать изменению площадь квартиры и цена одного квадратного метра. Иначе к окончанию строительства стоимость жилья может существенно увеличиться, а площадь — не соответствовать первоначальной. При этом должно присутствовать условие, по которому рассчитывают стоимость только фактически получаемых квадратных метров. За оформление права собственности на квартиру нужно заплатить как государственным структурам, так и агенту, который ведет весь процесс покупки недвижимости.

С момента приобретения права собственности владелец новой квартиры, согласно постановлению правительства Москвы от 08.12.98 г. № 942, должен оплатить коммунальные платежи за четыре месяца вперед. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматриваются платежи со дня сдачи дома госкомиссии, что на 3-9 месяцев продлевает их погашение.

А теперь о гарантиях безопасности. Любой покупатель жилплощади в новостройке должен получить подтверждение о праве продавца на реализацию данной квартиры. Соответствующая запись в договоре заключается в следующем: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит. Материальный размер гарантии составляет 10-30% от стоимости квартиры. При нарушении условия договора продавец возвращает полную стоимость квартиры и штраф.

Кроме того, покупатель имеет право рассчитывать на новоселье в обещанные сроки. В противном случае ему будет выплачено 5-10% от стоимости квартиры.

Третья гарантия — предоставление полного пакета документов для оформления квартиры. Если этого нет, следует подписать параллельный договор-поручение с профессионалом, например риэлторской компанией.

И наконец, о возможных претензиях к качеству квартиры. В договоре можно зафиксировать, что свидетельством качества жилья служит акт приема дома госкомиссией. Другой вариант — осмотреть жилье лично, а затем подписать с продавцом соответствующий акт.

Не лишним будет сверить адрес в правоустанавливающем договоре, на основании которого продают квартиру, и в договоре с продавцом он должен полностью совпадать.

Проблем, возникающих при покупке жилья, довольно много. Поберегите свои нервы и доверьте оформление квартиры специалисту.

Новостройка

Квартиры, предлагаемые инвесторами, могут быть двух типов. Некоторые из них специально предназначены для продажи в рассрочку еще при строительстве, а часть фонда формируется из тех квартир, которые в силу разных причин не были проданы сразу.

Многие строительные организации в последнее время вынуждены мириться с «длинными деньгами». Продавать в рассрочку жилье, которое и без того хорошо раскупается, застройщикам нет необходимости, а вот на те квартиры, которые «застоялись», они могут предоставить рассрочку платежа. Существует потенциальный неликвид — это новостройки в отдаленных и непопулярных районах, или жилье, которое не находит сбыта из-за необоснованно высокой цены. Выбирая квартиру из этого фонда, заемщику надо быть предельно внимательным.

Самая гуманная схема

Желающие купить квартиру по такой схеме должны заплатить от 50% ее стоимости сразу (получив при этом право проживания), а на остальное компания как бы дает кредит, который предстоит погасить в течение года. Только после этого квартира переходит в собственность. На сумму займа начисляются еще и проценты, так что стоимость общей площади повышается процентов на 10. Итоговая сумма получается такой же, как при покупке квартиры через год с помощью маклера.

Накопительная система, заявленная ДСК-1, более гуманна. Взнос — пай члена коммандитного товарищества — приносит ему ежегодный доход, а деньги на счету можно копить не один год, а пока их не будет достаточно для покупки. Выбор жилья, правда, ограничивается тем фондом, который продает в этот момент компания. ДСК-1 возводит за год около 1 млн. м² жилой площади в разных районах города. Большая часть этих домов принадлежит серии П-44Т и стоит порядка $570-800 за метр.

Теоретически «ДСК-1 и К» предоставляет своим пайщикам право выбора любой квартиры из фонда, построенного ДСК-1. Учитывая, что это примерно 40% от городского объема (80 квартир в день), выбор у покупателей был бы весьма неплохой. Но — к счастью для ДСК и к сожалению для покупателей — приличные квартиры здесь «расхватывают» очень быстро, а то, что похуже, остается для «длинных» денег. Зато есть приятная возможность выбора района.

Поскольку покупатели квартир по ипотечным схемам часто весьма ограничены в средствах, стоимость квартиры становится, как правило, критерием определяющим. Квартиры, предлагаемые строительно-сберегательными кассами, например, можно отнести к «эконом»-классу: кирпичные дома индивидуальной планировки на престижном проспекте Вернадского без внутренней отделки ($1200 за метр) или монолитный дом, но уже с внутренней отделкой ($800-870 за метр). Строящийся сейчас дом на ул. Коштоянца тоже будет жильем для среднего класса: кирпичная 7-этажка повышенной комфортности, без внутренней отделки. Стоимость метра предположительно $1000.

Итак, чтобы польститься на предложения застройщиков, надо иметь приличную сумму денег. На 40-метровую «однушку» — $24-50 тысяч. Дороговато, но у ССК в этом смысле некоторая фора перед конкурентами — юго-запад Москвы, где расположились их объекты, пользуется неизменным спросом. Участников не пугает даже отсутствие в квартирах отделки, хотя это было бы серьезным аргументом против, если бы речь шла о менее престижном районе. Высокое качество проектов и исполнения, а также выгодное расположение домов позволили ССК заключить всего за год работы более 400 договоров.

Почем в столице «эконом» класс

Чтобы успеть купить новостройку ССК, надо заблаговременно, еще в самом начале строительства, внести 5% расчетной стоимости квартиры, а затем в период возведения дома равными долями перечислить до 45% общей суммы. На остальное предоставляется кредит на три года под 8% годовых.

Стоимость жилья для клиента фиксируется с момента первой выплаты и заключения инвестиционного договора. Поэтому цена квартиры будет зависеть от того, когда покупатели подключились к финансированию, — чем раньше, тем дешевле обойдется. Есть и еще один резон поучаствовать: в дома, построенные ССК, очередников не селят, так что жильцы будут избавлены от малоприятного соседства, которое неизбежно в других новостройках, где часть площади отдается городу.

Точную оценку покупаемости новостроек других столичных инвесторов провести очень сложно: собственно ипотечные схемы они не используют, а на условиях товарного кредитования работает слишком много организаций. Исходя из условий кредитования, которые они предлагают (рассрочка платежа на время строительства дома — 3 месяца — 1,5 года), можно предположить, что их клиенты располагают достаточными средствами. Чтобы не стеснять себя в комфорте, они выбирают дома улучшенной планировки, кирпич или монолит, стоимостью $800-1200. Эти покупатели — формирующийся в России средний класс с доходом от $1000 в месяц.

Тем же, кто заинтересован в ипотеке, но явно не в восторге от предложений столичных инвесторов, придется получать кредит не «натурой» (квартирой), а деньгами, выбивая кредит в банке и выбирая жилье самостоятельно.