Покупка квартиры. Подготовка к сделке

Если вы решили купить квартиру, вам прежде всего необходимо иметь представление о процедуре подготовки сделки и определиться, будете ли вы сами заниматься этим непростым делом или обратитесь за помощью в риэлторскую фирму.

В первом случае вам придется самостоятельно подбирать подходящий вариант. Для этого можно порекомендовать не только изучать расклеенные на улицах объявления, но и обратиться к рекламным изданиям, можно также самим дать объявления в рекламные и местные газеты. Адреса газет проще всего узнать по телефону справочной службы.

Если найден подходящий вариант, вам предстоит решить ряд вопросов, без которых будет трудно обеспечить безопасность сделки и ее надежность.

Это, во-первых, вопрос юридической чистоты квартиры. Следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не прописанные (не зарегистрированные) на момент продажи, но сохранившие право проживания. Следует знать, что эти лица сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника. К ним, в частности, относятся дети, помещенные в детские воспитательные учреждения, лица, призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы и т.п. Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная вами квартира правами третьих лиц, например, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д.

Юридическую чистоту квартиры на 100 процентов проверить нельзя. Проверенно временем и опытом работы. Может быть расторгнута любая сделка. Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать. Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой. Превентивные меры проверки применить все же стоит: сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками, поговорите с бабульками у подъезда. Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме. Недешево, но хоть какая-то гарантия. В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры. Если что и произойдет, вам вернутся все деньги.

Преодолев этот этап подготовки сделки, можно приступать к сбору документов или к их проверке в том случае, когда сбором документов занимался продавец квартиры.

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо иметь:

• Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.
• Справку из БТИ об оценочной стоимости квартиры.
• Технический паспорт (выдается БТИ).
• Справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.
• Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.
• Копию лицевого счета либо справку из домоуправления.
• Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
• Выписку из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах.
• Нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие документы в зависимости от того, на чем основано право собственности продавца квартиры), прошедшие обязательную государственную регистрацию.
• Доверенность от собственника квартиры, если сделка совершается по доверенности (всегда нужно выяснить, не отменена ли доверенность на момент совершения сделки).

Когда все необходимые документы собраны, можно приступать к процедуре заключения договора купли-продажи квартиры. Данный договор может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

И последний этап сделки — регистрация сделки и права собственности на купленную вами квартиру. Происходит она в Регистрационной палате и ее филиалах. Если все документы в порядке, то в срок не более 30-ти дней новый владелец квартиры получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру.

Лучше использовать ускоренную процедуру получения свидетельства о праве собственности (3дня). Так, если есть какие-то сомнения в законности сделки, вы узнаете об этом не через 1 месяц, когда и продавца невозможно будет найти, а в трехдневный срок, тогда есть шанс вернуть свои деньги обратно.

Как вы уже убедились, процедуру приобретения недвижимости нельзя назвать простой. Для того, чтобы была обеспечена ее безопасность и надежность, нужно приложить немало усилий и специальных знаний.

В заключение хотелось бы коснуться вопроса ответственности агентств недвижимости перед клиентом. Фактически сам процесс проведения сделки для нашего государства выглядит примерно так: одно физическое лицо, находясь в здравом уме и ясной памяти, купило у другого физического лица некий объект недвижимости. Везде расписываются и подают заявления только покупатель и продавец. Риэлтор никакой ответственности не несет! Он, может, и рад бы, да не может. Нотариус именно вас спросит, осознаете вы характер проводимой операции. Чем можно испортить жизнь недобросовестному агентству, так это тоннами жалоб в разные инстанции: управление по борьбе с экономическими преступлениями при ОВД, комитет по лицензированию, налоговая инспекция и т.д. Все эти комиссии изрядно испортят кровь нехорошим риэлтерам. Лицензию потерять очень просто, а без нее нельзя давать рекламы. Для большего лицензия и не нужна.

Телефон не закрепляется за какой-либо квартирой, а устанавливается на определенное лицо. Поэтому если в объявлении написано, что квартира с телефоном, это не значит, что, купив квартиру, вы купите телефонную точку. При смене собственника телефон передают тому, кто стоит в очереди на установку телефона, а не новому хозяину. Однако покупатель может оставить его у себя, если оператор связи согласится, но только заплатив ему стоимость нового подключения (около 6500 рублей).