Какой дом выбрать

Есть известный риэлторский анекдот: «Расскажите, сколько вы хотите заплатить за этот дом, мы вволю посмеемся, а потом займемся делами». Желающих купить готовый дом за городом риэлторы честно предупреждают: практически нереально приобрести желаемое за запланированную сумму. Потому что не родился еще тот архитектор (строитель, дизайнер и девелоппер), который уже создал дом вашей мечты, да к тому же расположил его в самом живописном и желанном уголке Подмосковья. Так что выбирать придется из уже имеющегося.

Здесь есть два пути: либо купить дом, в котором уже жили люди, либо выбрать совершенно новый, «с иголочки». Конечно, главным плюсом этого варианта является возможность оценить дом во всей красе. Однако это одновременно является и недостатком — дом уже построен, и его интерьер изменить сложно, а в иных случаях — невозможно. Зато въезжать в готовый дом можно сразу после оформления сделки.

Дом требует ремонта

Если дом построен давно, то, конечно, скорее всего возникнет потребность в ремонте ввиду износа и ветхости элементов отделки или несущих конструкций, труб и проводки. В старом доме возможна также недостаточная оснащенность с точки зрения инженерного обеспечения (только печное отопление, выгребная яма, «удобства» во дворе и т.п.).

Соответственно — на приведение всего вышеизложенного в порядок потребуются дополнительные затраты. При всем при том обжитой дом имеет свои несомненные достоинства: это и значительно меньшая стоимость покупки, и разработанность участка (наличие посадок, огорода и т.п.), и уже наезженные, удобные подъезды к участку, существующие на протяжении многих лет.

Плюсы и минусы евростандарта

Если дом построен недавно, то всегда есть риск купить «кота в мешке». Дело в том, что при покупке построенного коттеджа возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество можно оценить только в процессе эксплуатации. Кроме того, если у вас будут какие-то претензии к внешнему виду дома — от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей — то они, скорее всего, будут стандартными для всего поселка и их изменение удорожит процесс, если вообще оно будет возможно. Цена такого дома, разумеется, оказывается выше, чем строения, уже побывавшего в эксплуатации. Но, конечно, что и говорить, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки.

Дорогая дешевая земля

Даже поблизости от Москвы можно найти достаточный для постройки дома участок «неудобья» — земли, не занятой лесом, но фактически непригодной для сельского хозяйства. Сотка на таком участке должна стоить гораздо дешевле, чем сотка земли в стародачном поселке. Называется среднее соотношение — 1 к 3-4. Но сей бесспорный «плюс» сопряжен с несколькими существенными «минусами». Во-первых, увы, качество самого участка: то, что вам удастся отыскать, наверняка будет ближе к ЛЭП или кирпичному заводику, чем к лесу или реке. Во-вторых, большая проблема — это коммуникации. Сто метров одного только газопровода в зависимости от рельефа могут вылиться в $1000, как бы смешно это ни звучало. И придется «включать обаяние» и искать подход к ответственным чиновникам.

Кстати, «подход» к чиновникам придется искать и для того, чтобы просто стать собственником «неудобья». Оно находится в их исключительном ведении. Кроме того, необходимо оформить сервитутные права (право прокладки ваших коммуникаций по чужой территории и их последующего обслуживания). Причем делать это нужно одновременно с покупкой участка, иначе отстаивать свои интересы придется через суд.

В целом же приобретение участка на первичном рынке — способ весьма трудоемкий. Поэтому чаще всего, когда речь идет о приобретении земли частным лицом, обычно имеется в виду участок на вторичном рынке в старом населенном пункте. Но здесь вас подстерегает другая опасность: площадь участков в старых поселках, как правило, небольшая, обычно 6 соток, а то и меньше. При этом в большинстве случаев участок продается вместе со старым домом. Переплачивать приходится и за ненужный дом, и за его разборку.

Портрет идеального дома

Многолетний опыт риэлторов вывел следующие формулы наибольшей ликвидности загородной собственности. Во-первых, дом должен занимать около 1/5 площади участка. Во-вторых, стоимость дома должна приблизительно равняться стоимости земли. И наконец, дом имеет право на собственный архитектурный стиль только в том случае, если здание не бросается в глаза, если его почти не видно с улицы.

Известен и наиболее ликвидный размер самого участка: 15-20 соток. Время теснящихся разномастных хоромин, да еще вперемежку со старыми домами, безвозвратно ушло. «Обвальной» может оказаться цена даже уникального дома (проект известного архитектора, дорогие импортные стройматериалы, роспись знаменитого церковного реставратора и т.д., включая поле для гольфа и километровый пруд за домом).

Что делать на просмотре?

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора (»просмотр») — непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают «точечными» — когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и «ознакомительными» — в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.).

У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не «приглянулось» покупателю, а на самом деле — это то, что он ищет. Достоинством же точечных просмотров является экономия времени.

Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом — получение собственного, всеобъемлющего представления о всех имеющихся предложениях на рынке. На просмотре потенциальный покупатель подписывает «просмотровую ведомость» — документ, в котором указывается объект недвижимости, который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта. Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором.

Подписывая ведомость, обратите внимание на детали — какой объект указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью. Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.