Как купить дом

Коттедж, как и любой другой объект недвижимого имущества, является вещью индивидуально-определенной, соответственно, и подход к приобретению коттеджа или земельного участка для последующего возведения коттеджа должен быть в каждом случае сугубо индивидуален. И дело не только в том, что приобретение недвижимого имущества во все времена являлось сделкой достаточно дорогой для любых сословий общества. Ведь каждый объект недвижимости имеет свою историю, так же как человек имеет свою биографию. Более того, у каждого объекта недвижимости есть своя «родословная». К тому же любой земельный участок имеет еще и свои «пристрастия», ибо должен использоваться только в соответствии со своим целевым назначением (впрочем, целевое назначение земельного участка можно изменить в установленном действующим законодательством порядке либо через суд). Поэтому при приобретении коттеджа или земельного участка для его строительства необходимо учитывать одновременно целый комплекс факторов.

Для того чтобы покупка недвижимости принесла только радость, предлагаем по порядку рассмотреть все основные моменты, которые необходимо учитывать при совершении сделок купли-продажи земельных участков и коттеджей.

К вопросу о земле

В первую очередь, естественно, необходимо рассмотреть вопрос о земле. С самого начала следует узнать, на основании какого права она принадлежит продавцу объекта недвижимости. Земля может принадлежать по праву собственности — это наиболее удачный вариант для покупателя, так как собственник земельного участка может свободно распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Сложнее ситуация, если приобретаемый земельный участок является долей в общей долевой собственности. В данном случае право первоочередного приобретения отчуждаемой доли имеют сособственники. Каждому из них необходимо отправить предложение (оферту) воспользоваться своим правом первоочередного приобретения доли, при этом продавец должен указать цену, за которую он намерен продать свою долю. В случае отказа сособственников воспользоваться принадлежащим им правом или отсутствия ответа на оферту в течение месяца со дня ее вручения продавец может продать принадлежащую ему на праве собственности долю любому другому лицу, но по цене не меньшей, чем предлагалась другим сособственникам.

Хуже обстоят дела, если земельный участок находится в пожизненном наследуемом владении или в бессрочном пользовании. С момента вступления в действие нового Земельного кодекса РФ граждане имеют право перевести такие земельные участки в собственность (для граждан РФ бесплатно) либо заключить договор аренды соответствующего земельного участка. Если на таком земельном участке, расположенном на территории, административно подчиненной Санкт-Петербургу, находится какой-либо зарегистрированный на праве собственности объект недвижимости (жилой дом, например), возможно заключение сделки купли-продажи этого объекта.

При совершении такой сделки покупатель получает в дальнейшем право либо выкупить земельный участок, либо заключить договор его аренды. Правда, объектом сделки в данном случае будет не сам земельный участок, а находящееся на нем недвижимое имущество, а земельный участок перейдет новому владельцу на праве собственности или аренды. Следует учитывать, что в Ленинградской области Ленинградская областная регистрационная палата (ЛОРП) отказывается регистрировать сделки подобного рода.

Земельный участок может находиться у владельца на праве аренды. В данном случае возможно заключение договора цессии (уступки права аренды), в соответствии с которым владелец передает принадлежащие ему согласно договору аренды права пользования и владения земельным участком. Как правило, для заключения договора цессии требуется согласие собственника. В некоторых случаях заключение договора цессии невозможно — если это оговорено в договоре аренды. Опять же, если на земельном участке, находящемся у владельца на праве аренды, есть жилой дом, который принадлежит собственнику на праве собственности, право аренды при продаже жилого дома в любом случае переходит новому собственнику.

Большое значение при покупке земельного участка имеет его целевое назначение. Если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, а вы намерены построить на нем коттедж, то через некоторое время к вам могут явиться государственные чиновники и предложить за свой счет снести возведенное строение, уплатить штраф, а также стоимость рекультивации земельного участка. Для строительства коттеджа необходимо, чтобы земельный участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение подсобного хозяйства, дачное строительство или под садоводство. Следует учитывать, что в соответствии с Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» запрещены возведение на территории садового участка хозяйственных сооружений и регистрация граждан в расположенном на садовом участке доме в качестве основного или временного места жительства.

Целевое назначение земельного участка можно, конечно, и изменить, но это потребует дополнительных вложений денежных средств (зачастую немалых). Кроме того, необходимо будет предоставить государственным чиновникам четкое и ясное обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую (это может быть, например, подтвержденное соответствующими специалистами истощение земель сельскохозяйственного назначения, не подлежащих восстановлению).

Не стройте замков на песке

Еще до приобретения земельного участка в собственность желательно получить сведения о том, на каких грунтах будет расположен ваш дом. Это необходимо для того, чтобы впоследствии вы могли строить то, что хотите. Ведь вполне возможно, что вы мечтаете о трехэтажном особняке, а на приобретаемом земельном участке из-за слабости грунтов можно возвести только двухэтажное здание. Иногда свойства грунтов не позволяют пробурить скважину для подачи питьевой воды или организовать локальную канализацию, в то время как централизованная канализационная система отсутствует и ее строительство намечено на далекое-далекое будущее, да и то — может быть.

В Санкт-Петербурге не так много организаций, которые способны за приемлемые деньги провести профессиональное исследование грунтов и представить собственнику земельного участка подробный отчет. Одна из них — недавно созданное ООО «Русский фонд недвижимости — Геодезия».

При выборе земельного участка, безусловно, необходимо учитывать и такие обстоятельства, как подведение линии электропередач и ее мощность, наличие других коммуникаций.

Приобретая земельный участок у государства, вы можете столкнуться с проблемой установления надлежащей цены на земельный участок. Это связано с различными подходами к установлению выкупной цены земельного участка, зависящей от ставки земельного налога. В этом случае желательно обратиться к специалисту в данной области, который, возможно, поможет вам снизить выкупную стоимость земельного участка в несколько раз.

Что покупаем?

Если предложенный земельный участок устраивает вас по всем параметрам, можно приступить и рассмотрению правовых вопросов, связанных с самим коттеджем или его строительством в будущем.

Прежде всего нужно заметить, что слово «коттедж» — это скорее, бытовое, общеупотребительное, а не юридический термин. Во всех свидетельствах о праве собственности на строение, которое мы все привыкли называть коттеджем, оно будет значиться просто как жилой дом.

Если вы приобретаете недостроенный жилой дом, необходимо поинтересоваться, имеется ли утвержденный план строительства. При отсутствии утвержденного плана строительства возведенное здание или «недострой» считаются самовольной постройкой и подлежат сносу за счет лица, осуществившего строительство. Тогда вам придется «задним числом» оформлять всю необходимую разрешительную документацию, а это потребует много времени, сил и средств. Заранее позаботиться обо всей разрешительной документации необходимо и в том случае, если вы намерены строить коттедж самостоятельно.

Если вы покупаете уже готовый коттедж, то необходимо проверить у собственника его полномочия распоряжаться объектом недвижимости. В минимальный(!) комплект документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи коттеджа, входят:

• свидетельство о праве собственности — документ, на основании которого продавец приобрел право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• технический паспорт;
• свидетельство о праве собственности (или ином праве) на земельный участок, на котором находится коттедж, и документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на соответствующий земельный участок;
• согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости (если объект недвижимости приобретен в период брака).

В зависимости от конкретной ситуации список документов может быть значительно расширен. Если вы намерены оформлять сделку нотариально, то нотариус также затребует справку об оценочной стоимости объекта недвижимости, выписку из Единого реестра прав на недвижимость (ЕГРП).

Весьма распространенным заблуждением является обязательное оформление сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса. На самом деле стороны могут заключить договор купли-продажи и в простой письменной форме. При этом они сэкономят 1,5% стоимости объекта недвижимости, которые взимает нотариус, но зато в регистрирующий орган придется идти и продавцу, и покупателю (при нотариальной форме договора достаточно явки в государственный регистрирующий орган только покупателя).

Сделка купли-продажи земельного участка считается заключенной не с момента подписания или заверения нотариусом, а с момента государственной регистрации. В Санкт-Петербурге регистрирующим органом является Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР), в Ленинградской области — Ленинградская областная регистрационная палата (ЛОРП). Только после государственной регистрации ставится точка в сделке купли-продажи объекта недвижимости, и право собственности переходит к новому владельцу.

О безупречности «родословной»

Вернемся к «родословной» объекта недвижимости, то есть к его истории. Действующее законодательство не позволяет простому гражданину проверить все прошлые сделки с коттеджем или земельным участком.

Подобного рода информация может быть предоставлена нотариусами и регистрирующими органами (ГБР, ЛОРП) только по запросу правоохранительных органов. Однако любой гражданин имеет возможность обратиться в регистрирующий орган с требованием предоставить информацию о том, кто является в настоящее время собственником того или иного объекта недвижимости. Это позволяет определить, кто является надлежащим продавцом объекта недвижимости. Стоит эта услуга не более 50 рублей. Нередко очень полезно бывает побеседовать с соседями, проживающими рядом с продаваемым объектом недвижимости.

Поскольку все перечисленные тонкости — только вершина айсберга проблем, с которыми приходится сталкиваться покупателю недвижимости, лучше всего обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.

Несмотря ни на что, свой дом всегда был вожделенной мечтой каждого, и здесь действительно есть к чему стремиться. Хочется пожелать читателям хороших приобретений, долгой и счастливой жизни в «родовом гнезде» многих поколений благодарных потомков.