Выбор программы кредитования

Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке — наиболее прогрессивный и надежный способ приобретения жилья в кредит. Количество финансовых учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет. Соответственно, увеличивается и число предлагаемых ими программ кредитования. Первое, на что следует обратить внимание, — это виды недвижимости, которые банк может принять в залог.

Подавляющее большинство банков выдает кредиты только на жилье, которое будет куплено на полученные деньги. К сожалению, взять кредит под залог имеющегося жилья можно лишь в немногих банках.

Коммерческие структуры предоставляют кредиты на приобретение таких видов жилья, как:

• квартиры на вторичном рынке — в качественных домах сталинской постройки 1940-1950 гг. или более современных (после 1970 г.), с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством, газопроводом и т.п.);
• квартиры в строящемся доме, желательно с достаточно высокой степенью готовности (не менее 40%), при этом процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру может превышать базовую ставку кредитования для вторичного жилья;
• загородный коттедж, в том числе и на стадии возведения, но минимальная сумма кредита в этом случае больше, чем при покупке стандартной городской квартиры.

Преимущество банковской ипотеки состоит в том, что недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, оформляется в собственность с момента сделки, и по закону можно сразу же зарегистрироваться в своей квартире.

Второй важный момент при выборе ипотечной программы — уточнение тех категорий граждан, которых банк согласен видеть в качестве своих заемщиков. Деление на категории производится в первую очередь в соответствии с доходом и возрастом заемщика. Кроме того, учитывается его гражданство, состояние здоровья и возможность привлечь созаемщиков и поручителей.

Основное правило: размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% доходов после налогообложения. При этом любой коммерческий банк заинтересует не только величина доходов клиента, но и способность подтвердить их документально. По обычному правилу кредит вправе получить гражданин старше 18 лет, который к моменту его возврата еще не достигнет пенсионнояго возраста. Но бывают и исключения. Например, руководителям предприятий, владельцам собственного бизнеса, лицам творческих профессий банк может оформить кредит и после достижения пенсионного возраста, но отчисления на страхование в этом случае увеличиваются.

И наконец, третий важный момент при выборе наиболее подходящих вариантов кредитования — особые условия, которые существуют у каждого банка и определяют разницу ипотечных программ.

Если внимательно изучить предлагаемые на рынке банковские программы ипотечного кредитования, можно заметить, что их основные характеристики (размер процентных ставок и вид, сроки, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) очень похожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах:

Подтверждение источников дохода заемщика — это требование банка о предоставлении принимаемых к рассмотрению документов, подтверждающих доход. В каждом банке следует уточнять, какие документы для этого необходимы — справка по форме 2 НДФЛ (ее отправляют работодателям в налоговую инспекцию) или какие-либо другие.

Минимальные размеры кредитов. Они сильно различаются по банкам, поэтому если нужна небольшая сумма, например, чтобы вместо однокомнатной купить двухкомнатную квартиру, придется поискать банк, который выдает именно такие кредиты.

Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки также могут установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Как правило, мораторий составляет 3-6 месяцев, а штрафы — 1-3% от досрочно вносимой суммы.

Поручителей в обязательном порядке предъявляют в Сбербанке. В других банках — только при невозможности документально подтвердить доход.

Особые требования к заемщику могут заключаться в наличии информации о его минимальном трудовом стаже и месте нахождения работы (например, только в регионе, где выдан кредит). Минимальный трудовой стаж на одном предприятии, как правило, должен быть не менее 6 месяцев. Также следует учесть, что в некоторых банках кредитуют только москвичей, в других — всех желающих независимо от гражданства.

Комиссия банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга может представлять собой фиксированную сумму либо процент от размера кредита. Соответственно, надо рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Стоимость андеррайтинга, то есть оценки платежеспособности, тоже увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.