Оценка квартиры

Любой желающий купить, продать или обменять квартиру должен сначала оценить ее. Сделать это не всегда легко. На цену влияет огромное количество факторов — это и местоположение, и дом, и удаленность от центра, наличие двора и консьержки в подъезде. Что же нужно знать, чтобы правильно определить стоимость жилья?

«Топография» цены

На стоимость квадратного метра жилья прежде всего влияет район города. Стандартная двушка где-нибудь на Чистых прудах или около станции метро «Пушкинская» обойдется намного дороже просторной квартиры на окраине столицы. Самая дешевая недвижимость — на востоке и юго-востоке. Немного дороже в южном и северо-восточном округах. А продающий квартиру в северо-западных районах уже может рассчитывать на серьезную сумму. Завершает «парад» жилье, расположенное в центре, на западе и юго-западе Москвы. Например, цены одинаковых двушек в Крылатском и Капотне отличаются друг от друга в 1,5—1,8 раза.

Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры. Квартира в новом микрорайоне, где нет практически ничего, кроме жилых домов, ценится ниже той, поблизости от которой находятся школа, детский сад и супермаркет. Не последнюю роль играют парк или озеро. Станции метро, находящиеся поблизости, увеличат цену квадратного метра на 3%. В зданиях, удаленных от них, площадь дешевеет примерно на 5%. Если на общественном транспорте надо проехать остановок десять — еще на 5-10%.

Расположение окон. Если вид на автостраду или промзону открывается из всех комнат, то стоимость понижается на 5%. Окна, выходящие на шоссе или завод, отнимут еще 10%. И наоборот, вид во двор добавит 3%.

Немаловажно и то, в какой стороне находится квартира. Ниже всего ценится жилье, окна которого направлены только на север. Чуть дороже — запад. Престижнее площадь с окнами на восток или юг. Хозяин квартиры, расположенной по две стороны света (в этом случае солнце освещает комнаты весь день), может прибавить к рыночной стоимости еще 2-3 %.

Проблема дома

Риэлторы делят жилой фонд столицы на три категории. Хрущевки и другие панельные здания, построенные в 60-70-е годы, на сегодняшний день не в цене. Однако благодаря капитальному ремонту стоимость квартиры может повыситься. Жилье в панельных и блочных домах (80-90-е годы) немного дороже.

К третьей, самой престижной, категории относят дома начала XX века с лифтом, кирпичные сталинские пятиэтажки, а также современные здания, построенные по индивидуальным проектам.

Ухоженная территория около строения приплюсует 1-2%, особенно если она огороженная и охраняемая. На руку сыграет наличие места для автомобиля. Даже неорганизованная стоянка увеличивает цену квадратного метра. Но больше всего ценится подземный гараж. Благоустроенный подъезд с консьержкой прибавит 5%.

Одна из последних тенденций — готовность платить за соседей. Если в квартире напротив живет профессор, процент может возрасти.

Квартирный вопрос

Последний этаж высокого дома понизит стоимость жилища на 3%; первый — на целых 12%. Другой важный показатель — число проживающих в квартире. Чем их больше, тем площадь дешевле. Поэтому двушка одинокого пенсионера при равных условиях будет дороже той, где живет многодетная семья.

Особое внимание уделяют габаритам нежилых помещений. Например, серьезно на цену квадратного метра влияет размер прихожей. Даже небольшая площадь — до 6 м2 — существенно повышает рейтинг квартиры. А уж об отдельном холле и говорить не приходится. Не последнее место занимает ванная комната. Конечно, совмещенный санузел и ванна длиной меньше полутора метров лишних очков не добавят. Но зато два разделенных санузла подарят 5%. Большая кухня площадью более 10 м2 порадует лишними 5-10%. Балкон или лоджия добавят к цене примерно 2%, а квартиры с эркерами стоят на 5% дороже обычных.

Смежные комнаты никогда не были престижными, поэтому и стоят на 8% меньше отдельных. Естественно, жилье с высотой потолков 2,65 м не будет в выигрыше; цена вырастет на 5%, если потолки 3-метровые.

Отделка жилья, в частности косметический ремонт, повысит процент на 5-10 пунктов; на 15 — при использовании качественных материалов; 20-30%-ную надбавку вы получите благодаря евроремонту.

Оценка профессионала

Оценить квартиру на глазок способен каждый. Однако это ответственное мероприятие лучше доверить профессионалу. Для достоверного определения стоимости объекта необходимо поставить оценки по 80 параметрам.

Компании, занимающиеся данной деятельностью, должны иметь специальную лицензию. Самые авторитетные из них непременно страхуют профессиональную ответственность своих сотрудников, что дает клиенту дополнительные гарантии.

Официальное заключение специалиста необходимо при оформлении кредита под залог недвижимости, решении имущественных споров и других судебных разбирательствах.

Процедура оценки различной недвижимости практически идентична. Ее стандарты разработаны международными союзами и Российским обществом оценщиков. Специалист анализирует информацию. Цену определяют, сравнивая полученные данные и эталон (средняя цена продажи таких же квартир).

Назначенную сумму считают рыночной стоимостью, о чем свидетельствует выданный владельцу собственности официальный документ — заключение о рыночной стоимости квартиры. К нему подкалывают копии лицензии оценщика, страхования профессиональной ответственности, аккредитации при Российском обществе оценщиков.

Налоги: кому и сколько платить

Являясь собственником квартиры, дома, дачи, гаража и иного недвижимого имущества, вам необходимо уплатить налог на имущество физических лиц. Следует иметь в виду, что недвижимое имущество облагают налогом независимо от того, эксплуатируется оно или нет. Если вы приобрели новое строение, сооружение или помещение, то обязанность по уплате налога для вас начинается с наступлением года, следующего за годом приобретения недвижимости.

Кроме того, налог на имущество рассчитывается исходя из суммарной инвентаризационной стоимости, а не рыночной стоимости имущества. Размер налога зависит от ставки налога. Федеральный закон от 9 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц» № 2003 устанавливает предельные ставки налога на имущество. Так, для имущества стоимостью до 300 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1%; для имущества стоимостью от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. ставка налога — от 0,1% до 0,3%; если стоимость имущества превышает 500 тыс. руб., то ставка налога колеблется от 0,3% до 2%. Конкретные размеры ставок устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления.

Законодательством определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога на имущество. К ним, в частности, относятся: Герои СССР и РФ, инвалиды I и II группы, участники Гражданской и Великой отечественной войн, граждане, пострадавшие от катастрофы на Чернобыльской АС, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Кроме того, налог на строения, помещения и сооружения не платят: пенсионеры; граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане или других странах, где велись боевые действия; родители и супруги военнослужащих или государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей (супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется, если они не вступили в повторный брак).

Налог не взимают: со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и эксплуатируемых исключительно в качестве творческих мастерских, студий; с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, библиотек, на время такого ее назначения; с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилых строений площадью до 50 м2 и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 м2.

Для того чтобы воспользоваться данной льготой, необходимо представить документы в налоговые органы. Уплата налога производится равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября. До 1 августа налоговые органы должны вручить вам платежное извещение об уплате налога. Если этого не случилось, то вы должны расплатиться не более чем за три предыдущих года. За такой же период допускается пересмотр и пересчет неправильно произведенного налогообложения.

Если вы получаете в наследство или в дар дом, квартиру, дачу, садовый домик в садоводческих товариществах или иное недвижимое имущество, то вам придется заплатить налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Следует учитывать, что он взимается при условии выдачи нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия, свидетельств о праве наследования или удостоверения ими договоров дарения. Речь идет о случаях, когда общая стоимость имущества, переходящего в собственность физического лица, на день открытия наследства или удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80-кратный установленный размер минимальной месячной оплаты труда.

Плательщик налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, вносит налог не позднее трех месяцев со дня получения платежного извещения. Если плательщик проживает за пределами РФ, то он обязан отдать необходимую сумму до получения документов, удостоверяющих право собственности, так как без предъявления квитанции об уплате налога он не сможет получить документы, подтверждающие право собственности. При необходимости налоговые органы могут дать рассрочку или отсрочку налога, но не более чем на два года. Нужно учесть, что вам за это придется уплатить проценты в размере 1,5% ставки на срочные вклады.

Какие же существуют налоговые ставки для уплаты налога? Размер налога зависит от стоимости имущества и статуса лица, которое наследует или принимает дар. В соответствии с Федеральным законом № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» действуют следующие ставки налога:

  1. если вы наследуете имущество стоимостью от 850 до 1700-кратного размера минимальной месячной оплаты труда:
    • наследники первой очереди платят 5% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный размер минимальной месячной оплаты труда;
    • наследники второй очереди платят 10% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный размер минимальной месячной оплаты труда;
    • другие наследники вносят 20% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный размер минимальной месячной оплаты труда;
  2. если стоимость имущества составляет от 1701 до 2550-кратного размера минимальной месячной оплаты труда:
    • наследники первой очереди должны внести сумму, равную 42,5-кратному размеру минимальной месячной оплаты плюс 10% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный размер оплаты труда;
    • наследники второй очереди выплачивают сумму, равную 85-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 20% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный размер оплаты труда;
    • другие наследники вносят сумму, равную 170-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 30% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный размер оплаты труда;
  3. при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного размера минимальной месячной оплаты труда наследники первой очереди, наследники второй очереди и другие наследники соответственно вносят сумму, равную 127,5; 255 и 425-кратному размеру минимальной оплаты труда, и дополнительно 15, 30 и 40% соответственно от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер оплаты труда.

Когда имущество переходит к вам в порядке дарения, то здесь действуют следующие ставки налога:

  1. если стоимость имущества составляет от 80 до 850-кратного размера минимальной месячной оплаты труда, то родители и дети уплачивают 3%, а другие лица — 10% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный размер оплаты труда;
  2. если стоимость имущества - от 851- до 1700-кратного размера минимальной месячной оплаты труда, то родители, дети должны заплатить сумму, равную 23,1-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 7% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный размер оплаты труда. Другие лица обязаны уплатить сумму, равную 77-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 20% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный размер оплаты труда.
  3. если стоимость имущества — от 1701- до 2550-кратного размера минимальной оплаты труда, то родители, дети платят налог, равный 82,6-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 11% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный размер оплаты труда. Взнос других лиц составляет сумму, равную 247-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 30% от стоимости, превышающей 1700-кратный размер оплаты труда;
  4. при стоимости имущества свыше 2550-кратного размера минимальной месячной оплаты труда дети и родители уплачивают налог, равный 176,1-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер оплаты труда. Другие лица уплачивают налог, равный 502-кратному размеру минимальной месячной оплаты труда плюс 40% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер оплаты труда.

От оплаты налога на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения, освобождаются: имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга к другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в ЖСК, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения; имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и РФ по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка; жилые дома (квартиры) и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II группы.

Кроме налогов, которые вам придется платить, становясь собственником недвижимости или получая ее в наследство или в дар, существуют и другие вычеты, предусмотренные ст. 220 Налогового кодекса РФ. Так, если вы продаете жилой дом, квартиру, дачу, садовый домик, земельный участок или иное имущество, то вы имеете право на имущественный вычет по налогу на доходы физических лиц. В частности, налогооблагаемая база, с которой удерживается налог на доходы, будет уменьшена на сумму, полученную от продажи дома, квартиры, дачи, садового домика или земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщика менее 5 лет, но не более чем на 1 000 000 руб., а при продаже иного имущества, находившегося в собственности менее 3 лет, — не более чем на 125 000 руб. Если имущество находилось в собственности более 5 лет и, соответственно, более 3 лет, то имущественный вычет предоставляется на всю сумму, полученную при продаже. По желанию вместо такого имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им расходов, связанных с получением этих доходов. Но следует иметь в виду, что такие расходы должны быть документально подтверждены. Кроме того, если имущество отчуждает индивидуальный предприниматель в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, то на него имущественный вычет не распространяется.

Если же вы вкладываете средства в строительство или приобретаете жилой дом или квартиру, а также погашаете проценты по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ и фактически израсходованным на строительство или приобретение жилого дома (квартиры), то вы также получаете имущественный вычет. Но общий размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Получить имущественный вычет на этом основании можно путем предъявления письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенное недвижимое имущество, а также платежных документов, которые удостоверяют факт уплаты денежных средств. Следует помнить, что имущественный вычет при приобретении недвижимости не применяется, если оплата производилась за счет средств работодателя, а также при купле-продаже между взаимозависимыми лицами. Кроме того, повторное предоставление имущественного вычета не допускается.

Все имущественные налоговые вычеты оформляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

В поисках чистого воздуха

Вы собрались сменить место жительства. Как не совершить ошибки и не оказаться в экологически неблагоприятном месте? Где получить информацию об экологии города, района?

Очевидно, что переезд в другой город — мера чрезвычайная, продиктованная какими-то серьезными семейными или служебными обстоятельствами. Обсуждать проблемы такого рода не вполне корректно и, вероятно, бесполезно. Поэтому будем считать, что вы задумали переместиться в пределах своего города, хотя скажем несколько слов и об экологии разных населенных пунктов России.

Итак, скорее всего, вы начнете поиск нового жилья с выбора района. Надеемся, что экологический фактор займет в этом процессе не последнее место после низкой цены, удобства расположения и хорошей инфраструктуры — безусловно, весомых аргументов. Тогда алгоритм действия прост. Сначала вы выбираете экологически безопасный район. Затем определяетесь с домом. Какого рода информация для этого потребуется, где ее получить и сколько это будет стоить?

Экология района

Экологическую картину интересующего вас района можно составить, собрав сведения по следующим пунктам:

  • наличие крупных магистралей и промышленных объектов;
  • уровень содержания в атмосфере вредных веществ;
  • количество зеленых насаждений на душу населения;
  • радиационная обстановка.

Если расположение автомагистралей вы можете определить по карте города сами, а в наличии или отсутствии зелени убедиться, приехав на место, то с остальными перечисленными пунктами несколько сложнее. Для объективной картины экологического состояния района необходима точная проверенная информация, которую не всегда просто добыть. В этом мы убедились, попытавшись узнать о радиационном и атмосферном загрязнении различных районов Москвы. Представившись простыми жителями города, мы попробовали обратиться в некоторые из экологических организаций столицы, аналоги которых существуют в крупных городах, региональных и областных центрах России.

Наличие сведений о состоянии окружающей среды в различных федеральных министерствах и ведомствах

Что касается радиационного фона, то его в Москве контролирует предприятие «Радон». И хотя в столице и области расположено множество радиационно опасных объектов и накоплено большое количество отходов, в целом, как следует из утверждений его сотрудников, радиационная картина вполне благополучна. Значения гамма-фона в разных районах Москвы колеблются в пределах 7-14 мкР/ч. В подтверждение этих слов нам предоставили некую карту с обозначенными на ней районами и радиоактивным фоном.

Главная цель — узнать официальную цифру предельно допустимого значения гамма-фона (интенсивности излучения гамма частиц), но, как нам пояснили специалисты «Радон», законодательно утвержденных норм не существует. Считается лишь, что значение естественного фона 20-30 мкР/ч приемлемо для жизни. Если же показатели по тем или иным причинам превышают 30 мкР/ч (в случае близкого расположения специализированного НИИ, завода или давнишних захоронений радиоактивных отходов), то фон обязательно проверяется специалистами в каждом отдельном случае.

В Центре Госсанэпиднадзора Москвы и в ЦГСЭН одного из округов столицы мы решили получить сведения о содержании вредных веществ в атмосфере некоторых районов города. И в городском, и в районном центре эта информация является платной. Заказать официальную справку можно, предварительно написав письмо на имя главного врача СЭС.

Самый компетентный в интересующем вопросе орган — городской Центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (ЦГМС). Здесь можно легко заказать справку о загрязнении атмосферы в каждом конкретном районе каждого конкретного города.

Оценивая экологическое состояние города, специалисты учитывают целый ряд показателей. Это тектоника местности и рассеивающие способности атмосферы; количество промышленных предприятий и степень их опасности; количество транспорта на душу населения и уровень выбросов в городской воздух. Важное значение при оценке загрязнения воздуха автотранспортом имеет характеристика состояния внутренних дорог, их пропускной способности и средней скорости движения транспорта. В зависимости от этого в разных городах, при одинаковом количестве транспорта, может наблюдаться различный объем выхлопных газов, а значит, и различный уровень загрязнения воздуха. Рост количества заболеваний бронхиальной астмой и хроническим бронхитом специалисты напрямую связывают с повышенной концентрацией в воздухе примесей диоксида азота NO2, серы SO2 и оксида углерода СО, которые являются выбросами предприятий металлургической, химической и нефтехимической промышленности.

Сокращенная справка содержит сведения о концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, характерные для конкретной территории и полученные по данным наблюдений сети мониторинга ГУ «Московский ЦГМС-Р». Выполняется за 1 день и стоит всего лишь 1500 рублей.

Расширенная справка содержит:

  • характеристику рельефа местности;
  • информацию об основных источниках загрязнения (наименование предприятия, основные вещества-загрязнители, выбрасываемые в атмосферу), расположенных в радиусе 1 км от указанного адреса;
  • сведения о концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе (среднесуточные, максимально-разовые), характерные для интересующей вас территории и полученные по данным наблюдений сети мониторинга ГУ «Московский ЦГМС-Р»;
  • оценку загрязнения воздуха с рекомендациями для населения;
  • сведения об уровне радиационного загрязнения почвы и воздуха;
  • общую характеристику положительных и отрицательных моментов проживания в данном районе.

Срок исполнения — 3 дня. Стоимость услуги — 3000 рублей.

Сравнительная справка будет стоить те же 3000 рублей. Она содержит сравнение условий проживания в двух разных районах, исходя из информации, приведенной в расширенной справке. Срок исполнения — 3 дня.

Кроме того, ЦГМС может по заказу провести следующие обследования окружающей среды:

  • измерение загрязнения атмосферного воздуха в жилых районах с оценкой состояния воздушной среды по конкретным адресам;
  • комплексное обследование состояния окружающей среды (атмосферный воздух, поверхностные воды, почва, снежный покров, радиация) — отбор проб, анализ состояния, прогноз уровня загрязнения, расчет ущерба.

Главное для вас — проявить целеустремленность и терпение. И не стоит забывать, что, кроме государственных, существует множество частных экологических организаций, которые связаны с перечисленными федеральными структурами и также располагают достоверными данными. Общаться с ними просто: заплатив деньги, можно получить информацию и провести специальные замеры. Впрочем, здесь и совершенно бесплатно ответят на многие ваши вопросы.

При выборе квартиры обязательно нужно учитывать, что внутри самих районов экология тоже неодинаково благоприятна или неблагоприятна.

Например, район Перово в Москве официально считается неблагополучным, а Юго-Западный округ — экологически чистым. Но при этом, покупая квартиру, пожалуй, лучше выбрать дом в Перово, который находится в глубине жилой застройки, рядом с Кусковским парком и вдали от магистралей, чем дом в Юго-Западном округе, выходящий окнами на Ленинский проспект. Или еще один пример. Несмотря на то, что улица Альпийская расположена в Центральном, самом загрязненном районе города Сочи, она, по словам жителей, считается одной из самых чистых. Причина — в розе ветров. Улица хорошо продувается и потому благополучна для проживания. Таким образом, рассматривая предлагаемые вам для покупки варианты квартир, учитывайте конкретное расположение дома в том или ином районе города.