Что нужно знать об ипотеке?

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Далее сформулируем определение ипотеки.

Ипотека - это залог недвижимости (общее понятие: залог — способ обеспечения обязательства). Обращаясь в банк, мы хотим получить кредит для приобретения квартиры, дома. Рассмотрев нашу кандидатуру, банк может выдать кредит. Но что является обеспечением обязательства банку? Ответ таков — приобретение жилья под залог. Отсюда следует определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита, далее именуемого «ипотечным кредитом».

Ипотечный кредит — это кредит, предоставленный на срок от 3-х лет и более, определенный банком (по программе жилищного кредитования) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники ипотечной сделки

• Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками, обеспечением исполнения которых является залог приобретаемого жилья;
• Продавцы жилья — физические и юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения;
• Банки-кредиторы (банк становится залогодержателем, а заемщик — залогодателем; в случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного жилого помещения);
• Риэлторские фирмы;
• Страховые компании;
• Инвесторы;
• Оценщики;
• Нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства и т.п.;
• Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариусом, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации).

Квартира, находящаяся в собственности физического или юридического лица, не может приобретаться по договору об ипотеке через представителя (по доверенности).

Основные принципы ипотечного кредитования

Ипотечные кредиты предоставляются сроком на 10-15 лет, при этом сумма кредита составляет 60-80% рыночной стоимости квартиры. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от рыночной стоимости квартиры (собственные денежные средства). Приобретенное жилье, находящееся под залогом в банке, является обеспечением кредита. Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией.

Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации -продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56,57 Федерального закона РФ, ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ). Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретенного по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариусом.

Преимущества ипотечного кредита

Приобретая жилье в кредит, вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Одновременно вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения налогообложения, более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Налоговая льгота при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5 000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только 3 лет.

Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового Кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

Для получения ипотечного кредита по нашей программе нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.

Налоговые льготы при покупке квартиры в кредит

Купив новую квартиру в кредит сегодня, вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу. C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу.

В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а так-же суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. Общий размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

А если вы начали пользоваться льготой до 1 января 2001 года, то, по мнению налоговых консультантов, вы можете продолжать использовать ее в соответствии с Законом о подоходном налоге, вычитая из вашего совокупного налогооблагаемого дохода суммы, направленные в погашение ипотечного кредита, включая основной долг, а также проценты.

Заемщики

Это граждане, обладающие собственными денежными и иными ликвидными активами в объеме не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, они обладают доходами, достаточными для того, чтобы равными ежемесячными платежами возвращать предоставленный 10-15-летний кредит или целевой заем. В качестве ликвидных активов гражданин может использовать жилье, уже находящееся в его собственности. Напомним, что сегодня в стране приватизировано 63% всего жилого фонда. Эта собственность оценивается на сегодняшний день суммой порядка 200 миллиардов долларов США.

Очень часто можно услышать, что ипотека при существующих ценах на жилье, процентных ставках и доходах основной части населения — привилегия лишь для состоятельных людей, что-де большинство граждан никогда не сможет воспользоваться этим механизмом. Но проведенные исследования в таких регионах, как Республики Удмуртия, Мордовия и Чувашия, в Рязанской, Самарской, Белгородской, Иркутской областях, городе Краснодаре и ряде других, показывают совсем иное. Так, если граждане разумно подойдут к своим потребностям с точки зрения своих возможностей и поставят задачей постепенное улучшение жилищных условий, в этом случае ипотечным кредитом сможет воспользоваться от 10% до 20% населения.

Количество потенциальных заемщиков и, соответственно, покупателей квартир, в 7-12 раз превосходит существующие объемы жилищного строительства в стране.

Кредиторы

Основными кредиторами, безусловно, являются банки. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья.

Необходимо сказать, что накопительные механизмы в системе ипотеки занимают одно из важнейших мест. Для их функционирования могут быть задействованы различные организации: ссудо-сберегательные кассы и потребительские кооперативы, страховые компании (в частности, в рамках схем «накопительного страхования жизни»), пенсионные фонды, депозитные счета в коммерческих банках и т.д.

Важно отметить, что:

• первичные кредиторы вправе переуступать права требования по ипотечным кредитам, обеспеченным залогами жилой недвижимости, другим кредиторам — кредитным организациям, лицензированным Банком России;
• обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному кредиту (целевому займу), обеспеченному ипотекой, могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной. Передача прав по закладной не требует лицензии Банка России.

Возможности кредиторов ограничены отсутствием у них долгосрочных денежных ресурсов. Поэтому должен существовать механизм привлечения таких ресурсов с инвестиционных финансовых рынков.

Инструментом здесь, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, должны стать эмиссионные ипотечные ценные бумаги — особый вид обеспеченных облигаций.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются первичные ипотечные активы, то есть сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. В основе этих активов лежит заложенная жилая недвижимость.

Наиболее важной отличительной чертой этих ценных бумаг является их надежность. Она обусловлена ликвидностью, т.е. продаваемостью, их обеспечения. Без этого требования рассчитывать на серьезные инвестиции в жилищную сферу весьма проблематично.

Из-за недостаточной развитости российского рынка недвижимости и, как следствие, отсутствия надежных методик оценки недвижимости, за исключением оценки жилых помещений, в начальных стадиях развития системы ипотечного жилищного кредитования следует ограничиться только жилой ипотекой.

Безусловно, ипотечные бумаги будут обладать надежностью только при условии соблюдения определенных правил формирования их обеспечения и требований к их эмитентам. Риски от других операций эмитента не должны влиять на надежность выпускаемых ипотечных ценных бумаг.

Отсюда вытекает ограничение на виды деятельности организаций, выпускающих эмиссионные ипотечные ценные бумаги, а также необходимость выделения ипотечных активов в отдельную конкурсную массу.

Исходя из вышесказанного, эмитентами ипотечных ценных бумаг могут быть лишь те кредиторы, которые в своей деятельности ограничиваются преимущественно деятельностью на ипотечном рынке, т.е. ипотечные банки. Однако из-за отсутствия достаточного количества ипотечных кредитов еще не возникли условия для создания ипотечных банков. Поэтому между кредитором — универсальным банком — и инвесторами системы должны возникнуть специализированные организации — ипотечные агентства

Ипотечные агентства

Основными функциями ипотечных агентств будут:

• выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
• формирование первичных ипотечных активов;
• эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на инвестиционных финансовых рынках.

Если агентства выкупают у кредиторов закладные, для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России.

Если агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они должны обладать лицензией небанковской кредитной организации.

Ипотечные агентства в форме коммерческих банков ограничены в своих возможностях. В соответствии с существующими нормативами Банка России оборот закладными как ценными бумагами требует 50%-ного резервирования. Это существенным образом влияет на стоимость привлекаемых долгосрочных денежных ресурсов.

Ипотечные агентства могут также стать агентами региональных администраций по размещению облигаций государственных жилищных займов путем предоставления сформированных первичных ипотечных активов в качестве их обеспечения.

В этом отношении центральную роль может и должно сыграть Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное со 100-процентным государственным капиталом в 1997 году. Активная позиция Агентства на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг является необходимым условием развития массовой ипотеки в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок.

В рамках формируемой общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования региональные и межрегиональные ипотечные агентства станут представителями федерального Агентства, поставляя ему первичные ипотечные активы.

Это отнюдь не мешает региональным агентствам самостоятельно привлекать инвестиционные ресурсы на единой технологической основе, формируемой федеральным Агентством.

Средства, полученные федеральным Агентством от размещенных им эмиссионных ипотечных ценных бумаг, будут поступать в те регионы Российской Федерации, которые произведут качественный, в соответствии со стандартами Агентства «товар» в виде закладных.

Необходимо подчеркнуть, что важнейший принцип функционирования системы ипотечного жилищного кредитования — режим самофинансирования. На стадии запуска основную роль играет государство, принимая на себя основные риски и обеспечивая стартовый капитал. По мере развития системы к ее деятельности подключатся частные инвесторы, обеспечивая «критическую массу» капитала, достаточную для выхода вначале на безубыточный режим, а затем — на режим функционирования с прибылью. Участие частных структур будет также способствовать развитию конкурентных отношений в этой сфере.

Без достижения «критической массы» капитала, задействованного в системе ипотеки, она обречена на убыточный характер функционирования. Каждый оборот капитала будет порождать лишь ее убытки.

Страховые компании

Трудно переоценить роль страховых компаний в качестве профессиональных участников ипотечного рынка.

Они выполняют роль организаций, снижающих риски для инвесторов и кредиторов, путем осуществления страхования заложенного жилья, включая его титул, страхования жизни и трудоспособности заемщиков, страхования гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Они также выступают в качестве надежного «накопителя» денежных средств потенциальных заемщиков в объемах, достаточных для осуществления первичного ипотечного взноса. Кроме того, они могут выступить инвесторами жилищного строительства в интересах потенциальных заемщиков за счет сформированных резервов.

Инвесторы системы ипотечного жилищного кредитования

Главный вопрос: есть ли в России достаточное количество денежных ресурсов для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым?

Ответ: есть, только нужно уметь их взять.

Очевидно, что до тех пор, пока не будет обеспечена ликвидность эмиссионных ипотечных ценных бумаг, трудно ожидать формирования значимого ипотечного сегмента фондового рынка, такого, каким он является в Соединенных Штатах Америки. Оборот американских государственных ценных бумаг составляет 4,8 триллиона долларов США, а оборот ипотечных ценных бумаг — 4 триллиона долларов США. Это в два раза превышает оборот корпоративных ценных бумаг и более чем в три раза — оборот муниципальных ценных бумаг.

Сегодня на российских финансовых рынках ощущается острая нехватка надежных инструментов для вложения средств.

В связи с этим, неслучайным является тот факт, что в проекте федерального закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» статья 23 «Разрешенные активы (объекты инвестирования)» утверждает, что пенсионные накопления могут быть размещены, в том числе в эмиссионных ипотечных ценных бумагах.

Председатель Правления Пенсионного фонда Российской Федерации М. Ю. Зурабов неоднократно заявлял, что он готов разместить средства Фонда в облигации федерального ипотечного Агентства, гарантированные государством и обеспеченные сформированными первичными ипотечными активами.

Важную роль в качестве инвестора могут также сыграть негосударственные пенсионные фонды. Госстроем России совместно с Негосударственным пенсионным фондом «Социальное развитие» (работников металлургической промышленности) отработан организационно-финансовый механизм участия негосударственных пенсионных фондов в качестве инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, открывается возможность объединения двух крупнейших социальных программ — ипотечного жилищного кредитования и пенсионной системы.

Важным источником инвестиционных ресурсов ипотечного жилищного кредитования являются также средства ведущих российских корпораций, имеющих крупные жилищные программы. Для этих корпораций жилищные программы носят не только социальный характер, но и являются экономически выгодными и целесообразными.

Рациональное размещение трудовых ресурсов и создание комфортных условий проживания для высокопрофессиональных сотрудников, безусловно, положительно сказывается на эффективности компаний в целом. Использование же средств негосударственных пенсионных фондов повышает рентабельность этих вложений благодаря существующей системе их льготного налогообложения.

Экономические оценки показывают, что вложения корпораций в покупку эмиссионных ипотечных ценных бумаг в 1,2-1,4 раза эффективнее по сравнению с прямыми инвестициями в строительство жилья и предоставлением прямых займов своим сотрудникам. Это открывает возможность повышения доступности кредитов, рефинансируемых за счет средств корпораций.

Наконец, по мере повышения доверия к ипотечному жилищному кредитованию, население будет все более активно вкладывать собственные средства в покупку эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Таким образом, ипотечное кредитование позволит одним гражданам надежно размещать свои сбережения, помогая при этом другим гражданам улучшать свои жилищные условия.