Аферы с недвижимостью

Самый ценный совет, который можно дать человеку, планирующему купить (продать) квартиру, — обращайтесь к профессионалам, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы в сфере недвижимости. К сожалению, существует масса примеров, когда именно агентство недвижимости обманывает доверчивого клиента. О мошенничестве и ошибках сотрудников риэлторских компаний пойдет речь ниже.

Афера 1. Фирма на день

Нередко учредители риэлторской компании создают ее лишь для заключения одного-двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным уловкам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагают за них невысокие цены... Мошенники могут даже поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, то есть рассчитывают на плохое знание района и неумение ориентироваться в городе.

Сотрудники таких фирм — прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомневается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не доверяют, и т.д. В результате — договор заключен, передача денег произведена, а на следующий день офис фирмы-однодневки пустеет. Организация исчезает, чтобы через какое-то время возникнуть в другом районе Москвы под новым названием.

Избежать обмана можно, если работать исключительно с проверенными риэлторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, в них трудятся грамотные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать.

Важным этапом проверки агентства является подробное изучение договора на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам дали образец договора с собой: во-первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во-вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруднений, можно продолжать сотрудничество с агентством.

Никогда не давайте риэлтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите.

После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр документа. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.

Афера 2. Квартиру покажу, но только за деньги

Один из распространенных способов мошенничества — просмотр вариантов за деньги. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риэлтор обещает подобрать квартиру, которая полностью ему подходит, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент получает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услуги. Но потом вдруг по какой-либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю не возвращают. При этом привлечь мошенников к ответственности невероятно трудно: все шито-крыто и бездоказательно. Например, в спешке риэлтор «забывает» заключить договор или в тексте документа, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами записано короткое положение, говорящее о том, что фирма ни за что ответственности не несет.

Афера 3. Из Москвы да в Подмосковье

Еще немного о доверчивости. Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют или уговаривают сменить свою квартиру в Москве на другую, поменьше, где-нибудь в Подмосковье, обещая за такой обмен доплату. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, которые надеются таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убогое, что в нем невозможно жить.

Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову горе-собственникам, и тут же продают квартиру. Полученная в результате аферы прибыль превышает затраты в несколько раз.

Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в любой момент ее потерять. Когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными.

Афера 4. Квартира — государству

Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использующие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими наследников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства.

В качестве примера приведем нашумевшую историю с неким риэлтором, которому удалось реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более трехсот квартир. «Великий комбинатор», используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья. Затем он находил замену отсутствующим наследникам: однофамильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявления с требованием признать право собственности на жилплощадь. В случае положительного судебного решения остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. В настоящий момент мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают.

Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск). Вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца жилплощади.

Афера 5. Заманчивое предложение

Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за баснословные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько такое заманчивое предложение является рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток вам предложат снизить цену. В результате вы продадите квартиру за реальную рыночную стоимость, вдобавок потеряете время и нервы на постоянные переговоры с риэлтором и отстаивание своих интересов.

Это не мошенничество в прямом понимании, скорее способ привлечения клиентов. Вас чуть-чуть вводят в заблуждение, немножко обманывают.

Афера 6. Финансовая пирамида

Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финансовые пирамиды. Полем их деятельности являлись различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Многие честные граждане, вложившие деньги в их акции, были обмануты. К счастью, этот способ мошенничества постепенно уходит в прошлое. Но мы не можем не сказать о нем.

Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% от ее реальной стоимости, если участник пирамиды сумеет заинтересовать и завербовать в ее ряды еще двоих или троих желающих приобрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут.

Так, в начале 90-х годов некая фирма собирала деньги с доверчивых граждан, предлагая им всего за 20 тыс. руб. единовременного взноса две двухкомнатные квартиры, трехкомнатную квартиру в Москве, а в течение двух лет — коттедж в Подмосковье. Мало того, учредители компании обещали ежегодно выплачивать 100% годовых с инвестированной суммы. Нужно ли говорить, что наивные участники финансовой пирамиды не получили обещанного и потеряли вложенные средства.

Афера 7. Лотерея

Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыгрывают квартиры. А «выигрывают» их подставные лица.
Совет тут может быть один: хотите — играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте.

Афера 8. Обманутые инвесторы

Это как раз тот случай, когда неясно: то ли все происходит по сложному плану, придуманному учредителями компаний-участниц, то ли кто-то совершает ошибку.

Схема следующая. Администрация города или района заключает инвестиционный контракт по строительству многоэтажного дома с компанией Х, которая нанимает генподрядчика — строительную фирму Y, заключает с ней договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Фирма Y находит себе соинвестора — компанию Z. Она приобретает несколько квартир у фирмы Y и продает их (как бы уступает) гражданам-соинвесторам. Проинвестировав таким образом строительство дома, они получают право на квартиру в новостройке.

Но вскоре оказывается, что генподрядчик — строительная фирма Y, не выполнила какие-то обязательства по отношению к компании Х и задолжала ей большую сумму денег. Поэтому договор с фирмой Y был расторгнут, а квартиры должны компенсировать компании Х часть долга. О том, что квартиры уже давно проданы гражданам-соинвесторам, да еще и другой организацией (Z), руководство компании Х якобы не знает и после окончания строительства дома продает их.

Непонятно в этой ситуации одно: то ли это хитроумная афера с целью получить инвестора и одновременно продать несколько квартир дважды, то ли просто ошибка, жертвами которой оказались граждане-инвесторы.

Печально то, что за время строительства дома квартиры подорожали более чем в два раза. Даже если люди вернут свои инвестиции, жилье за эти деньги они купить уже не смогут.

Афера 9. Не доверяйте генеральной доверенности

С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: собственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой — это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть установлена недействительность сделки, например в связи со смертью собственника на момент заключения договора или по причине признания посредника недееспособным.

При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверенность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность, а также проверить правильность ее оформления.

Вообще продажа квартиры по доверенности — это отдельная тема. Но покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае:

• истечения срока доверенности (проверяйте даты);
• отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
• смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Итак, доверенность — вещь хорошая, но покупателю все же стоит лично познакомиться с продавцом квартиры.

Афера 10. Договор задатка

Внесенная частичная сумма (задаток) является дополнительным способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (ст. 381 п. 2 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.

Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ. На деле же все может происходить по-другому. Риелторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, чтобы сделка была заключена, ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риэлтор торопит с заключением договора? Ответ один: если вас торопят, значит, дело нечисто.

В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры. Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно. Поэтому чаще всего клиент от такого варианта отказывается. Если это произошло, с задатком вам придется расстаться. Ведь именно вы виновник расторжения договора, значит, и задаток риэлторская компания имеет право вам не отдавать. Другое дело, если вы сможете доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире: обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.

Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть написано, что при срыве сделки по вине агентства недвижимости задаток возвращают задаткодателю. На самом деле такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.

Бум афер, связанных с недвижимостью, пришелся на 90-е годы прошлого века. Сейчас случаев мошенничества, связанных с агентствами недвижимости, гораздо меньше. И все же у вас есть реальный шанс столкнуться именно с аферистами, скрывающимися под маской добропорядочной компании. Поэтому последний совет: будьте бдительны, выбирайте риэлторскую фирму не спеша и тщательно, а сделав выбор, не расслабляйтесь. И никому не доверяйте!