Заключение договора

Теперь, когда у вас уже есть проект и смета (или сметы, выпущенные несколькими фирмами), впору задуматься о заключении договора. Именно пока что задуматься, а вовсе не заключать. Потому что от духа и буквы договора зависит ваш окончательный выбор. Даже самая прекрасная смета может сильно померкнуть во тьме предложенного вам договора (более того, так часто бывает). И наоборот — смета, поначалу казавшаяся вам ужасной, может не только (вместе с ее автором) выйти в лидеры, но и стать пределом ваших желаний — после того как вы почувствуете разницу между условиями договоров, практикуемых в разных компаниях.

Некоторые наши соотечественники — как заказчики, так и подрядчики — вообще пренебрегают на такую вещь как договор. Ну что ж, может быть, кому-то удобнее обсуждать и оспаривать правила игры уже после того, как она началась. Однако абсолютное большинство людей все же считает, что договор нужен, обязателен и неизбежен. Но среди них лишь очень немногие понимают, что такое, собственно, договор. Бытует мнение, что договор — чисто формальная вещь. Что существует некий стандартный договор. Что все договоры одинаковые. Примерно как зайцы.

Иной гражданин, увидев договор, уместившийся на двух-трех страницах, быстро пробегает его глазами и тут же подписывает. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы попросту игнорируют. Впрочем, и заказчики тоже. Те из них, которые пытаются спросить: «А что будет, если...», зачастую получают ответ «Нет, такого просто не может быть, мы же порядочная фирма» или «Ну, если такое случится, мы исправим это за свой счет. Записать это в договоре? Ну, это сложно, сейчас нет компьютерщика, придется показывать директору, отнимет ваше и наше время, к чему такие формальности?». К сожалению, мало кто (из заказчиков) понимает, что договор как раз и нужен на тот случай, когда случится что-то плохое. Если все работы протекают нормально, то договор и не нужен. Он заключается как раз на тот случай, когда возникает нештатная ситуация, выходящая за рамки позитивных надежд, свойственных всем людям — в том числе и заказчику с подрядчиком. Как говорится, даже если сейчас все классно, впереди еще целая жизнь.

Пожалуйста, отнеситесь к составлению и подписанию договора как можно серьезнее. Попросите, чтобы вам выдали его текст для ознакомления. Внимательно прочитайте его. Будет вовсе не лишним показать его юристам — желательно тем, которые специализируются на строительном бизнесе. При их участии вы можете составить и предложить компании свой вариант договора. Это творческое дело, и тут не может быть никаких догм. А если фирма даже не рассматривает такой возможности — взять за основу ваш вариант договора — то, вероятно, на то есть причины. Тогда лучше ищите других строителей.

Чтобы построить светлый дом, нужно сначала построить мрачные перспективы.

Обратите внимание на то, что в текстах многих договоров одеяло значительно перетянуто в сторону подрядчика. Заказчик бесправен. А некоторые договоры стремятся незаметно переложить на вас ответственность за совершенно не свойственные вам вещи.

Например, вам могут вменить в обязанность хранить строительную технику после окончания работ и подписания акта о приемке дома (бывает, что на освобождение стройплощадки подрядчик берет две недели). Вам это нужно? Вы хотите сторожить по ночам чужую бетономешалку? Тогда читайте договор и отказывайтесь от этого пункта. Пожар, возникший по вине строителей и третьих лиц (завидующих соседей), тоже должен быть отнесен на ответственность подрядчика, который обязан обеспечить выполнение норм техники безопасности и охрану объекта. Но это тоже требует занесения в договор. И даже молния может трактоваться как форс-мажор только в том случае, если по графику выполнения работ еще не дошло время до устройства контура заземления вокруг дома.

Широко распространены договоры, в которых написано, что «места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». В переводе с юридического на русский это означает, что вас хотят нанять на (неоплачиваемую) должность менеджера помоек.

Читайте договор и обсуждайте каждый пункт, который вызывает у вас вопросы или несогласие. Некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки должны быть безжалостно отредактированы. Не помешает доля здоровой подозрительности. На вас странно посмотрят? Будут честно недоумевать, зачем вы строите такие мрачные перспективы? Вам станет даже неловко из-за того, что вы такой хищный, а ваши оппоненты такие простые, искренние, бесхитростные? Ничего-ничего, зато через месяц у них не будет повода (неожиданно?) измениться в лице, вы не поменяетесь с ними ролями и будете хорошо себя чувствовать. Видимая наивность подрядчика носит ложный характер. Не забывайте о том, что он умнее вас — в тех вопросах, по которым вы к нему пришли. Он знает то, о чем вы еще и не догадываетесь. У него есть опыт, а у вас еще нет. Тогда как с ним бороться? Очень просто. У вас есть деньги. И подрядчик хочет их получить. Не отдавайте их до тех пор, пока строительная фирма не согласится на все ваши условия — вплоть до сохранения снятого грунта и денежной компенсации за каждое поврежденное дерево.

Требуйте от строительной фирмы информацию о субподрядчиках, которых она привлекает для отдельных этапов работ. Безусловно, каждый подрядчик имеет право нанимать субподрядчиков, если ему так удобнее. Ведь не всегда в строительной компании есть люди всех профессий. Да и квалификация сотрудников специализированных компаний, как правило, выше. Но вам нужно знать, куда обращаться через несколько лет, если, например, у вас возникнут неполадки с отопительной техникой или кондиционерами.

Работая с одной-единственной компанией, вы можете заключить с ней договор не на полное, а на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно сразу строить все и «под ключ». На первом этапе вы можете договориться только о строительстве «коробки» с крышей, окнами и дверями. После этого — заказать установку инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию). Затем — произвести внутреннюю отделку.

О вреде и пользе двойной бухгалтерии

Если в смете и договоре фигурирует сумма, которая вполне укладывается в вашу декларацию о доходах, вам не о чем беспокоиться. Но часто бывает иначе: в договоре указаны одни деньги, а вы оперируете совсем другими. И некоторые компании не прочь этим воспользоваться. Вам могут сказать нечто вроде: «Ну что вы так печетесь об этом договоре? Неужели вы будете обращаться в суд при возникновении конфликта? А если и обратитесь, то вам же хуже будет, да и сумму в результате получите меньше реальной». Не поддавайтесь на такие угрозы. Предложите вариант с двумя договорами: один действует во время строительства, а после его окончания составляется другой, в котором указывается нужная вам сумма. Помните, что большая сумма неудобна не только вам, но и — в той же степени — вашему подрядчику. И конфликты на этой почве строителям не нужны.

В качестве примера приводим вам высокоразвитый договор, который можно рекомендовать к заключению с вменяемыми строителями. Разумеется, вы можете и должны добавить в него то, что касается вашего специфического случая. Или изменить какие-то пункты, вычеркнуть те из них, которые для вас просто не актуальны. Кстати, такой договор является своего рода лакмусовой бумагой: как правило, подписывать его берутся только хорошие подрядчики.

ДОГОВОР ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

г. Москва «___»__________20__г.	№___________

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Заказчик», и ООО «Круглосуточное строительство», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Статья 1. Предмет договора
   

   Заказчик сдает, а Подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству жилого дома по адресу:_____________________________________________,
   именуемого в дальнейшем «Объект».

Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по возведению объекта в соответствии с условиями договора, заданием Заказчика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику в срок до «__»____________20__г.
2. Статья 2. Стоимость работ по договору
   1. Стоимость сооружаемого Подрядчиком по настоящему договору объекта определяется согласно утвержденной сторонами смете (договорной ценой) и составляет _________ у.е., включая НДС (20%), накладные и транспортные расходы (15%). Оплата производится в рублях по курсу Банка России на день оплаты. В случае, когда в соответствии с действующим порядком стоимость отдельных видов работ по согласованию сторон уточняется в процессе строительства, договорная цена по настоящему договору определяется с учетом указанных уточнений.
   2. Все изменения первоначальной договорной цены и сроков строительства или одного из этих параметров оформляются дополнительным соглашением сторон в письменной форме.
   3. Превышения Подрядчиком проектных объемов и стоимости работ, не подтвержденные дополнительным соглашением сторон к настоящему договору, оплачиваются Подрядчиком за свой счет при условии, что они не вызваны невыполнением Заказчиком своих обязательств.
   4. Исключением в увеличении стоимости и сроков строительства или одного из этих параметров могут быть обстоятельства непреодолимой силы.
3. Статья 3. Обязательства Подрядчика
   Для выполнения работ по настоящему договору Подрядчик в счет стоимости, предусмотренной ст. 2, обязуется:
   1. Выполнить все работы в объеме и сроки, предусмотренные в настоящем договоре и приложениях к нему, и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию Объекта.
   2. Производить работы в полном соответствии с проектами, сметами, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами.
   3. Поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, комплектующие изделия, строительную технику, за исключением материалов, оборудования и изделий, поставляемых Заказчиком.
   4. Возвести собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по настоящему договору.
   5. Информировать Заказчика о заключении договора подряда с субподрядчиками по мере их заключения. В информации должен излагаться предмет договора, наименование и адрес субподрядчика.
   6. Нести ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по настоящему договору привлеченными субподрядчиками, за координацию их деятельности.
   7. Обеспечить выполнение на строительной площадке необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды, зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение.
   8. Согласовать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечить соблюдение его на строительной площадке.
   9. Осуществить страхование строительных рисков.
   10. Обеспечить содержание и уборку строительной площадки и прилегающей к ней уличной полосы.
   11. Вывезти в недельный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительством объекта за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор.
   12. Осуществить охрану строящегося объекта.
   13. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в последующих статьях настоящего договора.
4. Статья 4. Обязательства Заказчика Для выполнения настоящего договора Заказчик обязуется:
   1. Передать Подрядчику в трехдневный срок со дня подписания настоящего договора по акту, подписанному Подрядчиком и Заказчиком на период строительства объекта и до его завершения, строительную площадку, пригодную для производства работ, согласно приложению №___к настоящему договору. Одновременно с этим Заказчик передает Подрядчику документы об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора.
   2. Представить материалы и оборудование с документацией предприятий-изготовителей, необходимые для его монтажа, которые не входят в объем поставок Подрядчика, по номенклатуре в количествах и сроки, указанные в приложении №____________к настоящему договору.
   3. Передать Подрядчику в трехдневный срок с даты подписания настоящего договора проектно-сметную документацию в объеме, сроки и составе согласно приложению №______ . Передаваемая Заказчиком документация должна быть составлена в соответствии с требованиями строительных норм и правил и утверждена в установленном порядке.
   4. Представление Заказчиком ненадлежаще оформленной или некомплектной документации приравнивается к ее непредставлению. Подрядчик не несет ответственности за качество рабочих чертежей, спецификаций и другой документации, передаваемой Заказчиком. При выявлении в них недостатков Подрядчик сообщает об этом Заказчику. Затраты, возникающие у Подрядчика в связи с исправлением выполненных работ, оплачиваются Заказчиком сверх стоимости, указанной в ст. 2 настоящего договора.
      В случае, когда в переданную Подрядчику рабочую документацию Заказчик вносит изменения, он обязан не позднее чем за 5 дней до начала производства работ по измененной документации передать ее Подрядчику, возместить ему все затраты и убытки, понесенные в связи
   5. Произвести оплату выполненных Подрядчиком работ в порядке, предусмотренном в ст. 2 и 10 настоящего договора.
   6. Передать Подрядчику через три дня со дня подписания настоящего договора перечень исполнительной документации, необходимой для приемки объекта.
   7. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего договора.
Если Заказчик не выполнит в сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, то Подрядчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период, и он освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку его сдачи в эксплуатацию. В этом случае стороны примут все необходимые меры, предотвращающие дополнительные расходы. Если у Подрядчика возникнут дополнительные расходы, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств Заказчиком, то он письменно сообщит Заказчику размер дополнительных расходов с подтверждением их документами, на основании которых стороны заключают соглашение о сроках и форме их возмещения.
5. Статья 5. Сроки выполнения работ
   1. Объект должен быть построен Подрядчиком и сдан Заказчику в срок, указанный в ст. 1 настоящего договора. Указанная дата является исходной для определения имущественных санкций в случаях нарушения сроков строительства.
   2. Работы по настоящему договору Подрядчик должен начать производить и завершить в соответствии с согласованным графиком производства работ (приложение №_________).
   3. Изменения графика производства работ, сроков поставки материалов и оборудования Заказчиком, если они могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, производятся на основании дополнительного соглашения, уточняющего сроки и цену строительства.
   4. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, первоначально согласованные сроки строительства продлеваются соразмерно этому времени. Сроки и договорная цена в этом случае сторонами соответственно уточняются в дополнительном соглашении.
6. Статья 6. Платежи и расчеты
   1. Авансовые платежи осуществляются Заказчиком поэтапно по предъявлении Подрядчиком локальных смет и калькуляций. При этом смета на материалы, конструкции, изделия и оборудование оплачиваются полностью согласно калькуляциям, а строительно-монтажные работы авансируются в размере 30% от сметной стоимости работ.
   2. Выданные авансы погашаются Подрядчиком пропорционально выполненным объемам работ и индексации не подлежат.
   3. Оплата строительно-монтажных работ осуществляется поэтапно по требованию Подрядчика за фактически выполненные работы по счетам на основании актов сдачи-приемки работ, оформленных печатями и подписями сторон.
   4. Оплата строительно-монтажных работ должна производиться не позднее трех банковских дней с даты оформления актов сдачи-приемки выполненных работ.
   5. При срыве Заказчиком оплаты, указанной в п.п. 6.1 — 6.4 настоящего Договора более чем на три дня, Подрядчик имеет право приостановить работы до получения им просроченного платежа и соответствующей суммы штрафа по п. 13.1 настоящего договора, а также компенсацию затрат за вынужденный простой и расходов за вынужденную демобилизацию и мобилизацию в случае, если данный простой длится более трех дней.
   6. Расчеты за материалы и изделия, передаваемые Заказчиком Подрядчику, производится по ценам их приобретения с учетом транспортных расходов и расходов Заказчика по заготовке и хранению этих материалов и изделий.
   При передаче Подрядчику материалов, изделий и оборудования Заказчик одновременно передает ему часть предусмотренных сметами средств на заготовительно-складские расходы в размере 30% этих средств по материалам и изделиям и 20% по оборудованию, а в случае передачи оборудования в зоне монтажа — 15%.
   7. Окончательный расчет за выполненные работы по Объекту производятся Заказчиком не позднее трех дней после полного завершения его строительства, включая устранение выявленных дефектов, на основании акта приемки объекта в эксплуатацию, оформленного в установленном порядке. Расчет производится по договорной цене, установленной по Объекту в ст. 2 настоящего договора и уточненной в дополнительных соглашениях, с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей.
7. Статья 7. Производство работ
8. Для выполнения работ по разметке строительной площадки и привязке объекта Заказчик в трехдневный срок с момента передачи Подрядчику по акту строительной площадки сообщает ему исходные точки, координаты, уровень и создает геодезическую разбивочную основу для строительства, состав и объем которой должны соответствовать требованиям нормативных документов по строительству.
9. Подрядчик несет ответственность за правильную и надлежащую разметку объекта по отношению к первичным точкам, линиям и уровням, правильность наложения уровней размеров и соосности. Допущенные ошибки в производстве этих работ Подрядчик исправляет за свой счет.
По окончании строительства Подрядчик передает Заказчику схемы расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его окончания.
10. Временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на строительной площадке и вновь построенных коммуникаций в точках подключения осуществляет Подрядчик.
11. Подрядчик производит индивидуальное испытание смонтированного им оборудования и принимает участие в его комплексном опробовании.
12. Оборудование, переданное Заказчиком Подрядчику по акту под монтаж, находится на ответственном хранении Подрядчика до подписания акта рабочей комиссией о приемке его для комплексного опробования. Подрядчик обязан обеспечить сохранность этого оборудования. В случае его утраты или повреждения по вине Подрядчика он восстанавливает его за свой счет.
Предмонтажная ревизия оборудования осуществляется непосредственно Заказчиком либо привлеченной им специализированной организацией за его счет. Если оборудование находится на складах сверх нормативного срока хранения по вине Подрядчика, то при соблюдении Заказчиком стандартов и технических условий хранения предмонтажная ревизия и устранение дефектов этого оборудования, вызванные длительным его хранением, осуществляются Заказчиком за счет средств Подрядчика.
13. В случае установления Подрядчиком некомплектности оборудования при приемке его для монтажа либо выявления дефектов в оборудовании в процессе монтажа или испытания Подрядчик обязан поставить об этом в известность Заказчика и принять участие в составлении соответствующего акта. Составление акта и предъявление претензий к заводу-изготовителю или поставщику оборудования являются обязанностью Заказчика.
    Заказчик обязан доукомплектовать оборудование в 10-дневный срок с момента составления акта, если иной срок не будет установлен в процессе строительства соглашением сторон.
    Заказчик обязан в срок, согласованный с Подрядчиком, устранить выявленные дефекты оборудования или заменить оборудование. По соглашению сторон эти работы за отдельную плату могут выполняться Подрядчиком.
14. Подрядчик письменно за два дня до начала приемки извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ. Их готовность подтверждается двухсторонними актами промежуточной приемки ответственных конструкций и актов освидетельствований скрытых работ.
Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика, внесенного в журнал производства работ. Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, или он не был информирован об этом, или информирован с опозданием, то по его требованию Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее.
15. В случае, если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, то Подрядчик своими силами и без увеличения стоимости строительства обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении Подрядчиком этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Подрядчика.
16. Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором отражается весь ход производства работ, а также все факты и обстоятельства, связанные с производством работ, имеющие значение во взаимоотношениях Заказчика и Подрядчика. Заказчик проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале. Если он не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком.
17. Заказчик вправе вносить любые изменения в объем работ, которые, по его мнению, необходимы. Он может дать письменное распоряжение, обязательное для Подрядчика, с указанием: увеличить или сократить объем любой работы, включенной в договор; исключить любую работу; изменить характер или качество или вид любой части работы; выполнить дополнительную работу любого характера, необходимую для завершения строительства. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения строительства, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.
18. Заказчик может назначить своего представителя на строительстве, который от его имени совместно с Подрядчиком осуществляет приемку по акту выполненных работ, технический надзор и контроль за их выполнением и качеством, а также производит проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям договора и проектной документации.
Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода строительства. Подрядчик при необходимости обеспечивает представителя Заказчика помещением для работы.
19. Статья 8. Охрана работ
    1. Подрядчик обеспечит надлежащую охрану материалов, оборудования, строительной техники и другого имущества на территории огражденной строительной площадки от начала работ до завершения строительства и приемки Заказчиком завершенного строительством Объекта. Заказчик оплачивает фактическую стоимость охраны объекта по представлении Подрядчиком подтверждающих документов.
    2. Ответственность за сохранность построенных зданий и сооружений, а также материалов, оборудования и другого имущества после приемки Объекта несет Заказчик.
20. Статья 9. Обстоятельства непреодолимой силы
    1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием природных явлений, действия внешних объективных факторов и прочих обстоятельств непреодолимой силы, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего договора.
    Срок исполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.
    2. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более трех месяцев, то Подрядчик и Заказчик обсудят, какие меры следует принять для продолжения строительства. Если стороны не смогут договориться в течение двух месяцев, тогда каждая из сторон вправе требовать расторжения договора.
21. Статья 10. Приемка законченного строительством объекта
    1. Приемка завершенного строительством Объекта осуществляется после выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с установленным порядком, действовавшим на дату подписания договора.
    2. Подрядчик передает Заказчику за пять дней до начала приемки завершенного строительством объекта два экземпляра исполнительной документации в составе, определенном Заказчиком согласно п. 4.5 ст. 4 настоящего договора, с письменным подтверждением соответствия переданной документации фактически выполненным работам.
    3. Приемка объекта производится в течение трех дней после даты получения Заказчиком письменного извещения Подрядчика о его готовности.
    4. До сдачи объекта Подрядчик несет ответственность за риск его случайного уничтожения и повреждения, кроме случаев, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы.
    Использование Заказчиком для своих нужд эксплуатации части сооружаемого объекта, строительство которого в целом не закончено, допускается по соглашению с Подрядчиком либо после приемки этой части объекта в эксплуатацию в установленном порядке.
    5. Права собственности на строящийся объект в его оплаченной Заказчиком части и на принятый завершенный строительством объект осуществляются Заказчиком. После приемки объекта Заказчик берет на себя риск возможного его разрушения или повреждения.
22. Статья 11. Гарантии
    1. Подрядчик гарантирует: надлежащее качество используемых материалов, конструкций, оборудования и систем, соответствие их проектным спецификациям, государственным стандартам и техническим условиям, обеспеченность их соответствующими сертификатами, техническими паспортами и другими документами, удостоверяющими их качество; качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами и техническими условиями; своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантийной эксплуатации объекта; бесперебойное функционирование инженерных систем и оборудования при нормальной эксплуатации объекта.
    2. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ ограничивается 12 месяцами с даты подписания сторонами акта о приемке готового объекта. Если в период гарантийной эксплуатации объекта обнаружатся дефекты, препятствующие нормальной эксплуатации, то Подрядчик обязан их устранить за свой счет и в согласованные сроки.
       Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, а также для согласования порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан командировать своего представителя не позднее 5 дней со дня получения письменного извещения Заказчика.
       Гарантийный срок в этом случае продлевается на период устранения дефектов. Указанные гарантии не распространяются на случаи преднамеренного повреждения объекта со стороны третьих лиц.
    3. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик назначит квалифицированную экспертизу, которая составит соответствующий акт по фиксированию дефектов и недостатков и их характера, что не исключает право сторон обратиться в арбитражный суд по данному вопросу.
23. Статья 12. Лицензии (сертификаты)
    1. Стороны обязуются нести все расходы, связанные с получением лицензий (сертификатов) на материалы, оборудование, комплектующие изделия, необходимые для выполнения работ и эксплуатации объекта, в объемах своих поставок.
24. Статья 13. Имущественная ответственность сторон
    1. За нарушение Заказчиком договорных обязательств он уплачивает Подрядчику: за задержку передачи Подрядчику строительной площадки, документации, указанной в п.п. 4.1, 4.2, 4.5 настоящего договора, оборудования, материалов и изделий — штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки; за передачу для монтажа некомплектного оборудования — штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день задержки его монтажа по этой причине; за задержку начала приемки законченного строительством Объекта свыше трех дней со дня получения извещения Подрядчика о предъявлении их к сдаче — пеню в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки, но не более 10% договорной цены; за задержку расчетов за выполненные строительно-монтажные работы — пеню в размере 0,5% стоимости подлежащих оплате работ за каждый день просрочки; за необеспечение в согласованные с Подрядчиком сроки выполнения работ по прямым договорам, заключенным Заказчиком со специализированными организациями, если это привело к нарушению графика производства работ по объекту — неустойку в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки.
    2. При нарушении Подрядчиком договорных обязательств он уплачивает Заказчику: за несвоевременное окончание строительства объекта по вине Подрядчика — пеню в размере 0,5% от договорной цены объекта за каждый день просрочки. При задержке сдачи объекта свыше 30 дней Подрядчик уплачивает помимо пени неустойку в размере 10% договорной цены Объекта; за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества — штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день задержки; за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ или сдачи площадей под монтаж оборудования, осуществляемых специализированными организациями по прямым договорам с Заказчиком, — пеню в размере 10% стоимости выполненных работ за каждый день просрочки.
    В случае обеспечения Подрядчиком своевременной сдачи объекта взысканная с него указанная пеня подлежит возврату; за задержку устранения дефектов в работах и конструкциях против сроков, предусмотренных актом сторон, а в случае неявки Подрядчика — односторонним актом — штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки; за повреждение одной единицы зеленых насаждений — штраф в размере 10 000 рублей. При несвоевременном устранении дефектов Подрядчиком Заказчик вправе за его счет устранить дефекты своими силами и, кроме того, взыскать с него неустойку в размере 50% стоимости работ по устранению дефектов.
    3. Кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает другой стороне непокрытые неустойками убытки, включая упущенную выгоду.
    4. Уплата штрафов, пени и неустоек, а также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств в натуре.
25. Статья 14. Расторжение договора
    1. Заказчик вправе расторгнуть договор в следующих случаях: задержка Подрядчиком начала строительства более чем на два месяца по причинам, не зависящим от Заказчика; систематическое нарушение Подрядчиком сроков выполнения строительно-монтажных работ, влекущее увеличение сроков окончания строительства более чем на два месяца; систематическое несоблюдение Подрядчиком требования по качеству работ; аннулирование лицензий на строительную деятельность, других актов государственных органов в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ.
    2. Подрядчик вправе расторгнуть договор в случаях: финансовой несостоятельности Заказчика или систематической задержки им расчетов за выполненные работы или задержку их более чем на три месяца; консервации или остановки Заказчиком строительства по причинам, не зависящим от Подрядчика, на срок, превышающий три месяца; уменьшения стоимости строительства более чем на 30% в связи с внесенными Заказчиком изменениями в проектную документацию.
26. Статья 15. Особые условия
    1. Для заключения настоящего договора Подрядчик обязан представить лицензию на право осуществления строительной деятельности и производства строительно-монтажных работ.
    2. Подрядчик не имеет права продавать или передавать строящийся или построенный объект (отдельную часть), а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.
    3. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате строительства объекта по вине Подрядчика или Заказчика, компенсируется виновной стороной. Ущерб, нанесенный этому лицу по непредвиденным причинам, возмещается сторонами на паритетных началах.
    4. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим договором, считается действительной, если она подтверждена сторонами в письменной форме в виде дополнительного соглашения.
    5. При выполнении настоящего договора стороны руководствуются нормами законодательства Российской Федерации.
    6. Все указанные в договоре приложения являются его неотъемлемой частью.
    7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются арбитражным судом в установленном порядке.

Перечень документов, прилагаемых к договору подряда на строительство

• Акт о передаче Заказчиком Подрядчику площадки под строительство.
• График передачи Заказчиком Подрядчику проектной и разрешительной документации.
• Ведомость определения договорной цены на строительство объекта.
• График производства строительно-монтажных работ (составляется Подрядчиком).
• График финансирования строительно-монтажных работ.
• График передачи Заказчиком Подрядчику оборудования и материалов.
• График выполнения пусконаладочных работ.
• Перечень услуг, представляемых Заказчиком.
• Перечень документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию.
• Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства.