Строительство

Важно добиться того, чтобы все самое трудное было пройдено до, а не во время строительства. После того как вы основательно подготовились к строительству (см. предыдущие шесть этапов), вы можете с легкой душой приступать к нему. Оставшиеся рекомендации весьма просты и занимают всего лишь пять машинописных страниц. Однако и здесь есть о чем поразмыслить. О роли, которую вы должны будете играть во время строительства, и той позиции, которую вам придется занимать. Здесь возможны определенные варианты. Начнем с самого экзотического (или наоборот — привычного?).

Строительство не идет, и заказчик не спит

Если вы не умеете строить, но владеете основами менеджмента, вы можете самостоятельно организовать строительство. В этом случае вам придется закупать необходимые материалы, оборудование, обеспечивать их доставку и хранение. Вы будете нанимать рабочих, командовать ими, решать их жизненные проблемы, вступать в конфликты (чем меньше вы им платите, тем меньше им терять — вспомните девиз о пролетариате и его цепях — вы думаете, что он со временем стал менее актуальным?). Вы наверняка будете каким-то образом переживать и, возможно, даже плохо спать ночами (хотя это не обязательно, если вы человек с нордической психологией).

Некоторым такая роль даже нравится (иначе почему многие тысячи заказчиков выбирают именно такой путь?). Но что в конечном итоге это вам даст? Экономию в 25-30% от общей стоимости строительства — по сравнению с услугами строительной фирмы. Такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил (только поначалу может показаться, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов легко).

Заказчик спит, а строительство идет

Если вы достаточно любите себя, строить не умеете, а заниматься строительным менеджментом не хотите, то будьте готовы к тому, что те 25-30% осядут в компании, которую вы пригласите и с которой заключите договор подряда. Именно она возьмет на себя абсолютно все заботы по организации и снабжению строительства.

Некоторые компании могут оформить также разрешение на строительство и все необходимые бумаги в бюро технической инвентаризации и комитете по регистрации собственности. Что останется на вашу долю? Финансирование, контроль и присутствие для подписания документов.

Утром — стулья, вечером — деньги

Все без исключения строительные компании предлагают внести определенную сумму в качестве аванса — на закупку части строительных материалов, а также для покрытия накладных и транспортных расходов начального этапа строительства.

Обычно предоплата не превышает 20-30% от стоимости «коробки». Однако некоторые фирмы норовят получить аж до 60%, аргументируя это необходимостью приобретения сразу всех строительных материалов. А если к тому же эта сумма взимается от договорной стоимости всего дома по смете, то следует задуматься, нужно ли заключать такой договор. После внесения первого платежа такого рода строители предлагают вносить оставшуюся сумму поэтапно, никак не увязывая этапы оплаты с проводимыми работами.

В этом случае вам будет трудно воздействовать на них в процессе строительства и диктовать свою волю. Помните такое правило: как только подрядчик получает деньги, у него пропадает интерес к этой сумме. Здесь речь даже не о честности, а именно об интересе. Хорошо, когда интерес к делу подкрепляется деньгами, которые еще не получены. Кстати, именно благодаря интересу строителей и получаются хорошие дома.

К договору прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. И нужны они вовсе не для соблюдения формальностей. С их помощью вы сможете не только контролировать проведение работ, но и платить только за то, что сделано. Весь процесс строительства вашего дома должен быть подразделен на несколько этапов. После завершения каждого из них вы принимаете работу и подписываете акт приема работ данного этапа и вносите очередную сумму денег. В плане строительства должно быть четко указано, например, такое: «на 38-й день от начала строительства при условии завершения работ по установке перекрытий 2-го этажа заказчик вносит____».

Оплачивая деньги за работы или стройматериалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На квитанции должна стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Вы считаете все это ненужным? Тогда вы являетесь идеальным клиентом для любой строительной компании. Потому что вам нечем будет аргументировать судебный иск против них. Думаете, что такое вам не грозит? Ну хорошо, тогда хотя бы возьмите расписку с того человека, которому отдаете деньги. И пусть он напишет ее собственноручно. А также укажет данные своего паспорта (не постесняйтесь проверить их, поскольку встречаются персонажи, бодро записывающие ложные номера и даты). Розыск пропавших без вести — не самое интересное занятие.

Учет и контроль

Контроль за строителями — скучнейшее дело. Но обойтись без него можно только в том случае, если вы строите не в России. Таковы уж особенности российского производства и менеджмента.

Существует понятие скрытых работ. Это такие работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Например, отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т.д. При серьезной организации дела заводится особый журнал, в котором фиксируется проведение скрытых работ. Каждый из этапов таких работ вы контролируете и ставите свою подпись, без которой строители не имеют право начинать следующий цикл работ. Разумеется, добросовестность строителей еще никто не отменял. Но и вам не грех проверять подобные вещи, хотя бы иногда. Иначе вы так и не узнаете, из чего же построен ваш дом.

Существует понятие авторского надзора. Архитекторы не только разрабатывают проекты. Их роль заключается еще и в том, чтобы следить за работой строителей. Авторский надзор нужен для того, чтобы строители соблюдали технологии, чтобы возводимые конструкции соответствовали принятым нормам и правилам, а в сам дом закладывалось бы то же самое, что и в смету.

Авторский надзор должен быть прежде всего независимым. Однако в прайс-листах некоторых строительных фирм можно встретить и такую услугу. Они предложат вам авторский надзор по привлекательной цене — всего за 1-2% от стоимости строительства, в то время как независимый архитектор может попросить намного больше — до 7%. Уж кто-кто, а он прекрасно знает, каких усилий и времени требует контроль за строителями.

Архитектор — ваш союзник и защитник. Он отстаивает ваши интересы. Будет ли то же самое делать человек, который работает на строительную компанию, пусть даже и не занимая в ней официальной должности? Разница в стоимости довольно большая. Но содержании этих услуг — ничуть не меньшая.

Прием готового дома

Нельзя перепрыгнуть пропасть на 98 процентов. Ну вот, строительство, наконец, закончено (или, оказывается, еще не закончено?), дом готов (или еще не готов?) к заселению. Осматривайте его, ищите недостатки. У вас уже должен быть опыт их поиска, поскольку вы принимали отдельные этапы работ. Все, что не найдете, будет навсегда вашим. Далеко не каждый недостаток удается оспорить впоследствии. Не торопитесь и не поддавайтесь на попытки строителей поторопить вас (уже темнеет, я должен выехать на другой объект, завтра выходной). Если дом возводился без авторского надзора независимого архитектора, пригласите его хотя бы в этот заключительный момент.

Не проявляйте потребительского экстремизма, не придирайтесь к сущим мелочам, но и не проходите мимо заметных, значительных погрешностей. Ведь у вас в руках еще есть весьма мощный рычаг — остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приема. Понятно, что работа (тем более на одном месте!) надоедает, а после вас уже мог появиться новый заказ, по которому ожидаются новые деньги. Вы уже можете находиться на периферии мозга сотрудников строительной фирмы. Их умы и сердца уже наверняка находятся далеко от вашего дома. Поэтому недостатки именно последнего этапа строительства весьма распространены. Нет и не может быть ничего страшного в том, если еще несколько дней (а может быть, и неделю-другую) строителям придется поработать на том же месте. Ни в коем случае не настраивайте заранее свою семью на долгожданное заселение такого-то числа. Это все преждевременно — до тех пор, пока вы сами не убедитесь, что все сделано до конца.

Но когда уже все недостатки исправлены, когда претензий больше нет — подписывайте акт приема и устраивайте прощальный ужин. Может быть, даже лучше наметить его на другой день, чтобы запах деликатесов не способствовал одобрению строительных недостатков. Разумеется, такое мероприятие возможно в том случае, если вы еще сохранили со строителями хорошие или, по крайней мере, нормальные, нейтральные отношения. Не беремся говорить, каким образом обстоит дело в других странах, но у нас душевные разговоры играют далеко не последнюю роль. И, помимо всего прочего, вы таким образом повышаете свой рейтинг среди прочих клиентов строительной фирмы. Зачем это нужно? Мудрые люди говорят, что лучше пусть о вас вспоминают как о хорошем заказчике. Жизнь прожить — не поле перейти.

Может быть, даже имеет смысл задуматься о подарке или негласной денежной премии тому человеку, который вел ваш проект — прорабу или бригадиру — если, конечно, вы уверены в том, что правильно расценит вашу добрую волю. Скажите, ну какое значение для вас могут иметь несколько сотен долларов — после того, как вы прошли с ним такой трудный путь? Зато вы приобретаете союзника. Помните, что ваш дом сродни живому организму, которому со временем может потребоваться лечение. Приведем еще и такой пример, взятый из жизни русских печников. Если после окончания работы печник видел, что хозяин собирает на стол, он залезал на крышу и вынимал из трубы кирпич.

Типичные дефекты дома, допускаемые строителями

По данным мониторинга «Академстройнауки», в настоящее время до шестидесяти пяти процентов заключенных договоров подряда на строительство индивидуальных жилых зданий оканчивается финансовыми претензиями сторон друг другу. При этом нередко недобросовестность строителей усугубляется потребительским экстремизмом заказчика.

Несколько слов о коттеджах, покрытых профилированным металлическим листом, — модной в последнее время металлочерепицей: подобные технологии в массовом строительстве появились совсем недавно — 10-15 лет назад.

В связи с этим строительные нормы и правила (СНиП) и ГОСТы не описывают исчерпывающе требования к данной категории материалов и технологии их монтажа, что позволяло, до последнего времени, недобросовестным строительным организациям выполнять свою работу со спорным качеством, мотивируя это отсутствием стандартов.

В 1997 году АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», в развитие действующих норм проектирования кровель, разработано Пособие «КРОВЛИ. Технические требования, правила приемки, проектирование и строительство, методы испытаний» (далее в тексте именуемое ТТ). При том что данный нормативный документ является рекомендуемым, он позволяет доказать ненадлежащее качество выполненных работ в суде или при внесудебной процедуре урегулирования конфликта, если в наличии имеется явный или скрытый брак.

Ниже приведены несколько показательных примеров из заключения «Академстройнауки» по объекту экспертизы (весна 2003 года), расположенному в дер. Аксакове Московской области.

Примыкание черепичной кровли к стенам выполнено без фартука из оцинкованной стали, что нарушает ТТ — «п. 5.3.21 Примыкание черепичной кровли к стенам следует выполнять с помощью фартука из оцинкованной стали».

В местах внутренних ендов отсутствуют необходимые по технологии гладкие листы из оцинкованной стали — «п. 4.2.3. В ендове обрешетка должна быть выполнена в виде сплошного досчатого настила согласно рис. 20 ТТ».

Отсутствует пароизоляционный ковер по обрешетке кровли (смонтирован только в местах ендов) — «п. 5.1.3. В кровлях из битумнополимерных плиток нижний водоизоляционный слой рекомендуется выполнять из битумнополимерных рулонных материалов с картонной основой».

Помимо Пособия АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», обоснования для предъявления претензий по качеству имеются и в обязательных СНиП и ГОСТ. Приведем некоторые из той же экспертизы «Академ-стройнауки»:

Порван пергамин на кровле, местами имеются складки — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 2.46: «Пузыри, вздутия, воздушные мешки, разрывы, вмятины, проколы на поверхности покрытия кровель изоляции не допускаются».

Настил под черепицу выполнен из ДСП, а не из фанеры, как предусмотрено проектом — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 1.2: «Изоляционные, отделочные, защитные покрытия и конструкции полов должны выполняться в соответствии с проектом (отделочные покрытия при отсутствии требований проекта — согласно эталону). Замена предусмотренных проектом материалов, изделий и составов допускается только по согласованию с проектной организацией и заказчиком».

Не произведено антисептирование деревянных конструкций кровли — нарушен ГОСТ 11047 п. 1.1.13 должны подлежать обработке биозащитными средствами:

• сплошная биозащитная обработка:
  • нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами;
  • балки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны;
  • ходовые доски и доски диагональной жесткости;
• частичная биозащитная обработка:
  • нижние пояса ферм и балки межэтажного «и чердачного перекрытия в местах примыкания; подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т.п.»

Отделка в структуре затрат составляет долю, доходящую до пятидесяти процентов от общей стоимости коттеджа. При этом заказчиками предъявляются повышенные требования к чистовым поверхностям.

Примеры

Отклонение штукатурки от вертикали составляет 4-5 мм на всю высоту стены — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.12, 3.14: «Допускаемое отклонение от вертикали оштукатуренных поверхностей при высококачественной штукатурке 1 мм на 1 м».
Отклонение плоскости подвесного потолка от горизонтали составляет более 8 мм — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.66: «Допустимое отклонение от горизонтали подвесных потолков 1,5 мм на 1 м (7 мм на всю поверхность)».

Имеется трещина в потолке переходящая на плоскость стены, по периметру примыкания подвесного потолка к стене имеются трещины — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.12, 3.67: «При окраске качество подготовленных поверхностей должно удовлетворять следующим требованиям:

• поверхностные трещины должны быть раскрыты, огрунтованы, заполнены шпатлевкой на глубину не менее 2 мм и отшлифованы;
• на поверхности деталей не должно быть раковин, изломов, трещин и наплывов раствора».

Штукатурка оконных откосов отслаивается от основной стены. На поверхности откосов имеются многочисленные трещины — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.12, 3.67: «Прочность сцепления покрытия из штукатурных составов, МПа:

• внутренних оштукатуренных поверхностей — не менее 0,1.

При окраске качество подготовленных поверхностей должно удовлетворять следующим требованиям: поверхностные трещины должны быть раскрыты, огрунтованы, заполнены шпатлевкой на глубину не менее 2 мм и отшлифованы; на поверхности деталей не должно быть раковин, изломов, трещин и наплывов раствора».

Имеются вертикальные трещины в месте примыкания гипсокартонной перегородки к стене — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.67: «Штукатурные покрытия из листов сухой гипсовой штукатурки не должны быть зыбкими, при легком постукивании деревянным молотком не должны появляться трещины».

Стык гипсокартонных листов подвесного потолка не отшлифован заподлицо с поверхностью потолка — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 3.12, 3.14: «Швы между листами сухой штукатурки должны быть огрунтованы, прошпатлеваны, отшлифованы заподлицо с поверхностью».

В цементно-песчаной стяжке имеются многочисленные трещины — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 4.17: «Трещины, выбоины, открытые швы в элементах пола не допускаются».

Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью пола составляют более 3 мм — нарушение СНиП 3.04.01-87 п. 4.24: «Допустимые просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью пола не должны превышать 1 мм, для стяжек под покрытия из паркета — 2 мм».

Неизолированные трубы отопления примыкают вплотную к стене — нарушение СНиП 3.05.01-85 п. 3.3: «Неизолированные трубопроводы систем отопления не должны примыкать к поверхности строительных конструкций».

Батарея отопления установлена с отклонением от горизонтальной плоскости — нарушение СНиП 3.05.01-85 п. 3.8: «Санитарные и отопительные приборы должны быть установлены по отвесу и уровню».

Основой любого здания во всех смыслах является фундамент. Нормативная глубина заложения фундамента для здания данного типа, в случае непостоянного проживания в нем жильцов, должна составлять не менее расчетной глубины промерзания грунта, которое для Москвы и Московской области составляет 1,5 м. Здание, как правило, расположено на пучинистых грунтах, следовательно, при интенсивных продолжительных дождях в осенний период может произойти сильное замачивание грунтов. Возможность доступа холодного воздуха в техническое подполье здания в зимнее время может привести к неравномерному промерзанию пучинистого грунта, что может, в свою очередь, привести к появлению трещин в конструкциях несущих стен здания.

В упомянутом коттедже Глубина заложения фундамента составляет 1,2 м. Поскольку данный случай недостаточного заглубления подошвы фундамента индивидуального жилого малоэтажного здания является распространенным, остановимся подробнее на рекомендациях экспертов «Академстройнауки»: с целью устранения дефекта необходимо провести следующий комплекс работ:

Провести инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания для строительства. Результаты инженерных изысканий должны содержать данные, необходимые для выбора типа оснований и фундаментов, определения глубины заложения и размеров фундаментов с учетом прогноза возможных изменений (в процессе строительства и эксплуатации) инженерно-геологических и гидрогеологических условий площадки строительства, а также вида и объема инженерных мероприятий по ее освоению. («Проектирование оснований без соответствующего инженерно-геологического обоснования или при его недостаточности не допускается». СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений»).

Провести проектирование оснований, которое должно включать в себя обоснованный расчетом:

• типа конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);
• выбор типа основания;
• мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияние деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.

При проектировании оснований должна учитываться возможность изменения гидрогеологических условий площадки в процессе строительства к эксплуатации сооружения, а именно:

• наличие или возможность образования верховодки;
• естественные сезонные и многолетние колебания уровня подземных вод;
• возможное техногенное изменение уровня подземных вод;
• степень агрессивности подземных вод по отношению к материалам подземных конструкций и коррозионную активность грунтов на основе данных инженерных изысканий с учетом технологических особенностей производства;
• глубины заложения фундаментов, которая должна приниматься с учетом:
  • назначения и конструктивных особенностей проектируемого сооружения, нагрузок и воздействий на его фундаменты;
  • глубины заложения фундаментов примыкающих сооружений, а также глубины прокладки инженерных коммуникаций;
  • существующего и проектируемого рельефа застраиваемой территории;
  • инженерно-геологических условий площадки строительства (физико-механических свойств грунтов, характера напластований, наличия слоев, склонных к скольжению, карманов выветривания, карстовых полостей и пр.);
  • гидрогеологических условий площадки и возможных их изменений в процессе строительства и эксплуатации сооружения;
  • возможного размыва грунта у опор сооружений, возводимых в руслах рек (мостов, переходов трубопроводов и т.п.);
  • глубины сезонного промерзания грунтов.

Без проведения всех вышеперечисленных мер приступать к устранению дефектов фундамента нельзя, поскольку не будет уверенности, что мероприятия дадут ожидаемый результат.

Вместо резюме: строители коттеджа предъявили заказчику к оплате работы на $140 тыс. Экспертиза установила: качественно работа выполнена лишь на сорок процентов. В оплате остальной части заказчик обоснованно отказал — согласно статье 29 Закона о защите прав потребителей, Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы.